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广州市凯伦物业管理服务有限公司 雅苑四期（一组团）物业管理服务方案 雅 苑 四 期 （一组团） 物 业 服 务 方 案 广州市凯伦物业管理服务有限公司 地址：广州市南沙区南沙街环市北路 1 号《中华人民共和国物业服务企业资质证书》证书号：粤穗物管证字第 200601150593 号（日期：二○○九年十二月二十四日） 第1页共39页 广州市凯伦物业管理服务有限公司 雅苑四期（一组团）物业管理服务方案 目 录 目 录 2 公 司 简 介 4 一、前言 5 二、物业概况 5 1、雅苑四期（一组团）的建筑基本情况： 6 2、雅苑四期（一组团）的设施设备基本情况： 6 三、编制依据 7 四、管理目标和管理原则 7 1、管理目标 7 2、管理原则 8 五、管理办法 8 六、物业管理服务项目 9 （一）公共服务项目（费用纳入物业管理费） ： 9 （二）有偿专项服务项目： 9 七、各项管理指标承诺具体内容及措施 10 八、具体方案 11 （一）阶段性管理方案 11 （二）安全防范管理方案 11 （三）消防安全管理方案 13 （四）环境卫生管理方案 13 （五）房屋及公共设施设备管理方案 14 （六）水系使用管理方案 15 （七）质量管理方案 16 （八）人力资源管理方案 16 九、智能化系统的管理和维护 17 （一） 建立一支设备运行及维护人才队伍 17 （二） 管理人员的业务素质培训 17 （三） 建立设备技术档案 17 （四） 建立设备运行档案 17 （五） 建立供货商档案 18 （六） 日常巡视与定期保养 18 十、小区机电管理方案 18 （一）运行记录管理制度 18 （二）设备设施管理内容 18 （三）中央空调系统应急处理方案 21 十一、紧急情况处理方案 22 （一）水工紧急情况处理 22 （二）电工紧急情况处理 22 （三）火灾处理应急方案 23 十二、物业管理机构设置及人员配备说明 24 （一）小区物业管理机构配备图 : 24 （二）人员配备说明 25 十三、管理人员入职标准及配备时间 27 1、各类管理专业人员任职条件： 27 2、作业服务人员配备方案及要求： 28 十四、雅苑四期物业管理费用收支测算 29 1、雅苑四期 ( 一组团 ) 小区的物业管理成本预测明细表 29 附件一：员工工资及薪酬福利待遇 29 附件二：员工劳保福利、节假日津贴、年终奖金及不可预计费（按国家标准计算） 30 第2页共39页 广州市凯伦物业管理服务有限公司 雅苑四期（一组团）物业管理服务方案 附件三：行政办公费用 30 附件四：环境维护保洁费用 31 附件五：设备维护保养费用 31 十五、雅苑四期（一组团）管理启动费用测算（总费用合计： 96045 元）： 32 1、物业服务中心办公设备及用品 ( 估算 ) 32 2、机电维保部值班及工作用具 ( 估算 ) 32 3、安全管理部工作用具 ( 估算 ) 33 4、环境管理部工作用具 ( 估算 ) 34 十六、项目管理期限、方式及费用 35 1、管理期限及入场时间： 35 2、费用： 35 十七、雅苑四期（一组团）前期介入阶段工作计划 37 第3页共39页 广州市凯伦物业管理服务有限公司 雅苑四期（一组团）物业管理服务方案 公司简介 广州市凯伦物业管理服务有限公司成立于 2005 年，属广东博澳鸿基企 业集团旗下广东逸涛房产集团全资子公司，是由职业精英组建的 物业管理 服务公司，拥有一流物业管理体系、一流专业人才、一流项目改进经验的组织机构。公司以建设劳动密集型行业中的管理密集型企业为目标，追求物业管理行业中领先的综合竞争优势，积极倡导“以人为本”的服务理念，严格实行“一站式”服务模式，注重服务流程控制，强化全员培训，促进服务水平的不断提升。公司业务目前已遍及写字楼、高档住宅小区、别墅、 大型商业物业等多种类型物业，在管物业面积近 100 万平方米，物业服务 人员达 200 人。 诚信的凯伦物业：凯伦物业珍惜客户的服务需求，把诚信的服务和客 户发自内心的赞誉，视作公司发展最牢固的基础； 专业的凯伦物业：凯伦物业高度重视并持续研究客户需求，以专业化的作业流程、人才和信息平台，为客户提供行业内一流性价比的物管服务； 进取的凯伦物业：凯伦物业锐意在项目数量、服务面积、人才规模、社会效益和经济效益保持着行业一流的成长率，绝不满足的企业文化，推动经营思想和服务管理理念在持续改进中不断升级。 展望未来，凯伦物业仍将进一步升华“诚信、专业、进取”的企业精神，打造物业服务职业团队，努力提升物业服务的内涵，坚持“依法管理、服务第一、客户至上”的服务宗旨，努力追求“客户满意”的服务目标，为物业的保值增值服务。 第4页共39页 广州市凯伦物业管理服务有限公司 雅苑四期（一组团）物业管理服务方案 一、前言 伴随着城市化