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同心同德，群策群力 —— 北京公司运营指标解读 2012 年 3 月 2 日 SECTION2 ：股东投入回报能力 SECTION1 ：成长性和盈利能力 SECTION3 ： EVA 超额投资回报 SECTION4 ：人均效率及费用指标 北京公司 0110 版各项指标 ：北京公司各项经营指标全面劣于集团及 区域平均水平 运营指标 北京 沈阳 天津 长春 青岛 大连 烟台 太原 区域合计 集团平均 创造毛利率 13% 19% 23% 19% 26% 26% 25% 18% 20% 20% 创造净利率 8% 11% 15% 13% 16% 16% 16% 11% 12% 12% 权益净利率 5% 8% 10% 10% 12% 10% 14% 7% 9% 9% 存销比 9.00 8.00 6.25 6.10 3.70 3.71 6.20 4.20 6.05 6.11 开销比 0.88 0.38 0.57 0.31 0.48 0.68 1.31 0.65 0.59 0.75 营销费率 2.7% 2.3% 2.8% 2.2% 1.8% 2.2% 2.3% 2.3% 2.4% \ 管理费率 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.1% 1.6% 2.1% 1.7% 1.7% \ 销售率 56% 61% 65% 66% 74% 76% 67% 74% 64% 72% 费效比 1.98 2.57 2.68 3.01 3.02 4.31 3.57 2.83 2.74 2.92 ROE 7.0% 17.1% 53.0% 45.3% 27.8% 24.9% 17.6% 31.9% 19.1% 21% 如何提升北京公司的运营效率，需要大家群策群力 EVA ROE 增长率 净利润 强调成长性和盈利能力 强调基于股东投入的回 报能力 强调企业为股东创造的 超额投资回报 衡量股东回报指标 成长性和盈利能力： 2011 年，北京公司销售金额居于集团首位，权益创造利润排 名滞后于销售额排名。 39.7 3.2 4.8 7.5 10.1 10.4 10.6 12.7 13.2 15.1 16.4 17.5 18.0 20.2 21.1 23.6 26.0 26.8 27.6 38.8 42.4 46.1 50.1 59.7 60.0 60.9 61.9 62.5 65.3 72.2 81.3 83.0 ? 40.8 集 团 平 均 芜 湖 新 疆 扬 州 太 原 烟 台 中 山 贵 阳 南 昌 珠 海 海 南 合 肥 昆 明 宁 波 大 连 福 州 厦 门 南 京 长 沙 西 安 杭 州 重 庆 青 岛 成 都 长 春 佛 山 东 莞 苏 南 天 津 武 汉 沈 阳 广 州 上 海 92.1 深 圳 107.6 北 京 119.3 销售金额 5.4 0.1 0.5 0.6 0.8 1.3 1.3 1.3 1.4 1.6 1.6 2.0 2.2 2.6 3.7 3.9 4.1 4.8 5.2 5.4 6.3 7.1 7.2 7.3 7.3 7.4 7.5 8.4 8.6 9.8 10.6 11.4 12.6 芜 湖 ? 5.5 集 团 平 中 山 新 疆 扬 州 太 原 海 南 贵 阳 烟 台 合 肥 南 昌 宁 波 大 连 福 州 昆 明 珠 海 南 京 长 沙 西 安 厦 门 长 春 苏 南 青 岛 天 津 杭 州 武 汉 佛 山 成 都 重 庆 沈 阳 北 京 东 莞 上 海 广 州 13.8 深 圳 18.1 权益创造净利 第 4 页 / 共 27 页 数据来源：集团运营平台，北京区域运营管理部整理 ? 由两方面原因构成：一个是北京公司项目净利润率低，另一个原因是北京公司万科权益比例较 小（ 63%) ，集团平均权益比例 78.5% ，区域平均 71.4% 。 ? 风险与收益成正比，权益比例的高低也同时显示了风险承担水平的高低，集团新的考核办法将 权益与占用统一为万科权益口径，也体现了集团鼓励合作的立场。 因此，核心在于提高项目的净利率水平。 成长性和盈利能力： 2011 集团全口径创造净利率 18% ，北京为 16% ，低于集团平均水平，北京公司权益占比较小也是影响权益创 造净利率的原因（ 63% ） 17.8% 大连 16.2% 烟台 -11.8% 16.6% 北京 16.0% 17.6% 太原 15.9% 区域合计 集团平均 17.6% 青岛 13.7% 天津 14.4% 长春 19.0% 沈阳 2011 创造净利率 78.5% 集团平均 78.5% 71.4% 太原 54.9% 烟台 83.5% 大连 55.4% 青岛 62.7% 82.8% 区域合计 沈阳 长春 北京 71.7% 76.8% 天津 77.1% 2