《土地一级市场二级市场的区别及流程》.docxVIP

土地一级市场和土地二级市场的区别是什么 除此之外还有哪些土地市场呢？ 房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即 国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为 国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是 经过开发达到“七通一平”的熟地。 房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产 进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而 形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达 到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。 除此之外，在房地产土地开发中，还有三级市场。 房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖 或转租的市场。也就是房地产再次进人流通领域进行交 易而形成的巾 场。房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。 我国的土地一级开发项目的流程 土地储备开发项目的要求是什么？ 土地储备开发项目的要求 土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规 划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有 土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。 土地一级开发的程序 （一） 原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部 门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 （二） 市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三） 通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地 储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包 括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备 开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四） 编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、 规戈U、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目 土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交 通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措 资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。 其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的， 开发企业的 管理费用不高于土地储备开发成本的 2%。以招标方式确定开发企业后， 土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责 筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织 实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于 预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与 中标开发企业签订土地一级开发委托协议 （六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国 土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、 园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续 （七）如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续 或存量国有建设用地收回国有土地使用权的， 土地储备开发实施单位依 法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。 （八） 在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到 相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施 征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承 担回迁房建设。 （九） 组织验收建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织 相关委办局进行验收，验收审核的内容：1、审核土地一级开发成本 2、 组织验收土地开发程度是否达到合同的要求 3、根据委托合同支付相应 土地开发费或管理费4、纳入市土地储备库 合同管理制度 1范围 本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励; 本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。 2 规范性引用 《中华人民共和国合同法》 《龙腾公司合同管理办法》 3定义、符号、缩■略语 4职责 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。 4.5 合同管理部门履行以下职责: 建立健全合同管理办法并逐步完善规范; 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量; 审查、登记合同对方单