《土地开发成本的核算》.docxVIP

一、土地开发成本核算对象的确定及成本项目的设置 （一） 土地开发成本计算对象的确定 土地开发也称建设场地开发，是指对原有土地进行改造使之具备一定的建设条件。土地开发成本核算首 先要确定成本核算对象。确定成本核算对象，就是为了按成本计算对象归集各项费用，并按一定的成本计算 对象计算和结转成本。 一般的土地开发，应以每一独立的开发项目作为成本核算对象。但对于开发面积较大、工期较长、分区 域开发的土地，可以将一个独立的开发项目划分若干区域，以一定的区域作为成本核算对象。 （二） 土地开发账户及成本项目的设置 土地开发成本应在“开发成本一一土地开发”这一二级账中进行核算。该账户借方登记各项土地开发发 生的成本，贷方登记土地开发完成结转到“开发产品”账户的土地开发成本。 为了具体核算每一项土地开发的成本情况， 在该二级账户下要设置多栏式“土地开发成本明细账” （三级 账）进行核算。 该明细账按不同的土地开发项目或不同的开发区域设置明细账户。该明细账应采用借方多栏式账页。 在明细账（三级账）内要按照不同的成本项目设置专栏。土地开发成本通常划分以下成本项目： 土地征用及拆迁补偿费。包括为开发房地产而取得土地使用权所支付的土地出让金、土地征用费、耕 地占用税、劳动力安置费及地上、地下拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费。包括设计规划费、项目可行性研究费、水文地质及工程地质勘察费、测绘费以及“三通 一平”支出等。 基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生 的支出。 公共配套设施费。指不能有偿转让的开发小区内建设公共配套设施发生的支出，如开发小区内消防、 锅炉房、水塔等设施的支出。 开发间接费用。是指企业所直属组织、管理开发项目发生的各项费用。包括现场管理人员的薪酬；现 场房屋设备的折旧费、现场办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息支出和周转房摊销等。 土地开发成本明细账至少要设置上述成本项目。格式见表 8- 1、8 - 2 表8-1 土地开发明细账 年 凭证号 摘要 借方 贷方 余额 月 日 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用  土地开发明细账 年 凭证号 摘要 借方 贷方 余额 月 日 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费 、土地开发成本的归集和结转 企业开发的建筑场地，按其用途可以分为两类：一类是为了销售或者转让而开发的商品性建设场地，它 是房地产开发企业的商品产品，需要核算土地开发成本；另一类是为了建设商品房、周转房或出租房而开发 的自用建设场地，它是企业的中间产品，其发生的土地开发成本最终计入商品房、周转房等开发产品成本以 及投资性房地产成本。 其中如果企业开发了土地直接为了出售和转让,（即商品性土地开发），那么，所发生的土地开发费用, 其中如果企业开发了土地直接为了出售和转让, 要直接计入“开发成本一一土地开发”账户。 如果企业为了自建房屋而开发的土地，而且所建房屋只是一个成本核算对象，那么可不单独核算土地开 发成本，所发生的土地开发费用可直接计入房屋开发成本。 但如果企业开发完土地后，所建的房屋是两个以上成本核算对象，则需要单独核算土地的开发成本，再 将土地开发成本分配计入各个不同的房屋开发成本。 例7-1:某房地产开发企业 2007年8月份共对两块土地进行开发，其中甲土地为商品性土地开发，乙土地 为自用土地开发，乙土地开发完工后供建设商品房1号楼和2号楼使用，1号楼与2号楼标准和规格不同, 为自用土地开发，乙土地开发完工后供建设商品房 需要单独核算成本。 发生的经济业务如下: 1.8月2日，用银行存款支付甲土地征用费50万元，支付乙土地拆迁补偿费48万元。借：开发成本——土地开发（甲土地）500000（乙土地）480000贷：银行存款980000 1.8月2日，用银行存款支付甲土地征用费 50万元，支付乙土地拆迁补偿费 48万元。 借：开发成本——土地开发（甲土地） 500000 （乙土地） 480000 贷：银行存款 980000 2.8月4日，用银行存款支付项目可行性研究费，其中甲土地 1.5万元，乙土地 2万元。 借：开发成本——土地开发（甲土地） 15000 （乙土地）20000贷：银行存款 （乙土地） 20000 3500028万元，乙土地应付工程款3.8月15日，C施工企业承包的基础设施工程已经竣工，甲土地应付工程款 20 35000 28万元，乙土地应付工程款 款未付。 借：开发成本一一土地开发（甲土地） 280000 （乙土地） 200000 4.8月20日，由B建筑公司承建的甲土地不能有偿转让的公共配套设施水塔已竣工，实际成本款项尚未支付。借：开发成本——土地开发（甲土地）