房地产行业专题报告：政策因子变化，打开长期估值空间.docxVIP

目 录 分档监管预期提升，房企融资管理再成焦点 5 “重点房地产企业资金监测和融资管理规则”预期提升 5 潜在政策对相关房企的影响 5 分类监管对行业的长期影响：拉平周期，确保平稳 11 分类监管是供给侧改革的延展，长效机制的组成部分 11 构建三大市场长效机制 11 需求侧：房住不炒、因城施策 12 供给侧：土地供应和保障机制、开发商分类监管 13 行业影响：拉平周期，出清产能 13 拉平周期，降低波动 13 出清产能，保障稳定 14 强者恒强：品牌、运营成关键，企业发展寻求均衡化 15 房企如何应对？ 16 杜邦分析 16 全产业链扩张，降本提效 18 隐性资产显性化，增厚净资产 18 多元化获取土地，降本增利 20 商住结合，适度布局现金流业务 22 投资建议 23 风险提示 23 图目录 图 1 房地产行业长效机制框架 12 图 2 房地产需求侧相关政策汇总 12 图 3 房地产供给侧改革近期政策方向 13 图 4 开发商债务与行业波动间关系 14 图 5 土地购臵、新开工面积同比增速与 70 大中城市新建住宅价格指数（%） 15 图 6 TOP50 地产商销售额增速变动情况（%） 16 图 7 地产股价驱动因素 16 图 8 三道红线及达标方式 17 图 9 杜邦分析图 17 图 10 全产业链模式 18 图 11 佳兆业历年旧改面积数据（万平方米） 21 图 12 2015—2020 年新城控股吾悦广场开业数量及当年租金收入 22 图 13 2015—2020 年宝龙广场开业数量及当年租金收入 22 表目录 表 1 “红色档”A 股房企考核财务指标情况 6 表 2 “红色档”H 股房企考核财务指标情况 6 表 3 “橙色档”A 股房企考核财务指标情况 7 表 4 “橙色档”H 股房企考核财务指标情况 7 表 5 “黄色档”A 股房企考核财务指标情况 8 表 6 “黄色档”H 股房企考核财务指标情况 9 表 7 “绿色档”A 股房企考核财务指标情况 10 表 8 “绿色档”H 股房企考核财务指标情况 11 表 9 行业集中度情况 15 表 10 Top50 房企物业分拆情况 18 表 11 Top50 房企代建分拆情况 20 表 12 已公开城市更新面积的房企具体情况 20 表 13 2019 年现金流类业务占营业收入比重超过 5%的房企统计 23 分档监管预期提升，房企融资管理再成焦点 “重点房地产企业资金监测和融资管理规则”预期提升 根据中国人民银行官网 2020 年 8 月 23 日报道，2020 年 8 月 20 日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。 会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。 会议强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。 潜在政策对相关房企的影响 尽管缺乏政策的细节，我们从房企资金监测和融资管理最重要的三项指标：剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收款-合同负债）/（总资产-预收款-合同负债）、净负债率=（有息负债-货币资金）/股东权益合计、现金短债比=货币现金/短期债务，来判断房企整体负债水平、真实负债压力及杠杆水平、短期财务风险和现金流压力，并以此进行情景假设，分析其对房企的影响。 我们基于上市房企2019 年财报数据按照（1）剔除预收款后的资产负债率大于70%； （2）净负债率大于 100%；（3）现金短债比小于 1 倍的标准，划分为“红、橙、黄、绿”四档。即三项阈值超标的房企归为“红色档”；两项阈值超标的房企归为“橙色档”；一项阈值超标的房企归为“黄色档”；三项阈值均未超标的房企归为“绿色档”。 按照上述财务指标归类情况，对 A 股和 H 股企业进行划分，A 股 119 家房企中有红色房企 24 家，橙色企业 9 家，黄色企业 43 家，绿色企业 43 家。H 股 58 家房企中 有红色企业 15 家，橙色企业 8 家，黄色企业 24 家，绿色企业 11 家。具体企业划分情况如下： 表 1 “红色档”A 股房企考核财务指标情况 剔除预收款  剔除预收款 证券代码 证券简称 后的资产负债率（%） 净负债