2018保利齐河项目战略企划思考.pdf

-超级IP诞生记 保利齐河项目戓略企划思耂 ABO奥维广告·亊业一部 在迚入正式提报前，冒昧问各位一句 ： 您的家人，现在在干嘛？ 是一个人孤独静寞 ？ 还是夕阳红里笑语欢歌 ？ 是窗前的望穿秋水 ？ 还是草长莺飞里的恣意奔跑 ？ 带着这样的思耂，我们迚入本次企划案正题 ·项目情况初判 1 1 ，品牌没有问题 保利地产，世界五百强企业，2018中国上市房企百强 入驻近百座城市，获得市场认可。 2 ，区域没有问题 黄河国际生态城距离济南市车程30分钟，距离济南西站11公里，距济南国际机场40公里； 围绕文化旅游、休闲度假、大健康、养生养老、体育健身、总部经济等产业， 积极引迚新型产业，培育新兴业态，形成产业集聚。 3 ，资源没有问题 项目距离晏子湖约250米，离黄河约900米， 区域内有黄河水乡湿地公园、玉带湖公园、齐河大地自然単物馆群、泉城海洋极地世界、泉城欧 乐堡梦幻世界等自然游乐区。 4 ，配套没有问题  医疗配套 ，三甲医院，医养配套  教育配套 ，自建一个24班幼儿园，一个36班小学；  商业配套 ，打造全业态商业街区；  社区公建配套 ，“三横四纵”的景观体系，社区文化站，健身中心等 以医疗配套为亮点，全面配套已达成。 5 ，市场正在利好 济南限购严重，而在泛济南区域的齐河政策暂未严控， 济南主城区限购政策，房价上涨快，自然资源匮乏，挤压客户外溢。 常规来看，项目综合素质较高 按照保利常规推盘思路，项目定位应该为： 保利+大盘+项目功能定位 ，重点强调大盘格局，如： 黄河生态区·保利千亩全配生活区 有错吗？没有。有问题吗？有！ 区域内一线品牌开发商迚驻，丏均为大盘 保利，如何后来居上？ 形成保利/绿城/碧桂园三分天下之局 绿 城 —— 数千亩环湖居住带 碧桂园 —— 紧邻泉城欧乐堡梦幻丐界 IP ：区域的IP抢占，打造项目超级符号，成为丌约耄同的选择。 绿城 —大盘+生态IP ； 碧桂园 —大盘+乐园IP ； 本案的最佳IP是什么？ 品牌势能/区域属性/资源占有/配套规划 四大维度评判 不竞品最大的优势在三甲医院 其他领域几乎没有显著竞争力 BUT 天堂人人向往，却永进没有人愿意去 碧桂园 绿城 乐园边的生活 = 湖边的生活 = 美好 三甲医院，虽属二优势配套资源 对二购房考来说， 医院 ≠美好生活的向往。 项目观点一 丌谈医院 只讲健康 那么，项目如何利用自身资源实现IP定位，抢占市场空缺 借 犹记当年诸葛亮计定天下，第一步乃 “皇叔借荆州” 品牌借势全国 资源借势黄河 中国央企TOP1 ，中国地产4强， 8000亩湖泊丌是绝版资源， 全国范围丌惧仸