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越溪项目调研计划书 为确定越溪房产项目商业部分的业态组合、租金区间及量体规模，特制定本项目的市场调查计划。 调查内容： 1 、 了解越溪地区 / 国际教育园整体人群的特征信息及相应的 消费 能力。 2 、 了解越溪地区 / 国际教育园指定人群的特征信息及相应的 消费 偏好。 3 、 了解越溪地区 / 国际教育园现有业态特征信息及相应的 目标消 费群。 思路分析： 购买潜力 、个人收入 、可支配收入 、家庭可支配收入 、乘越溪总人口 消费能力 （销售额） 、各业态消费比例 、各业态人均消费 额 、乘越溪总人口  消 费 潜 力  对 应 分 析  销 售 总 额  各 业 态 销 售 额 销售潜力 〉销售总额——存在市场“渗漏” 1 1 、 因经营业态（商品、服务）过时，质量低下而无法满足市场需求。 ＊ 最大限度地争取现有经营业态的市场份额。 2 、 因供给不足而无法满足市场需求。 ＊ 增加商业物业，重新分配现有业态市场份额。 3 、 因人口、家庭和收入等增长派生出的新购买力。 ＊ 预测发展的同时吸引消费者。 销售潜力〈 销售总额——原因：是否存在外来消费者或其他 调查方式及调查项目 本次市场调查将采取公共资料收集 （二手政府或相关机构统计资料）、深度访谈（定性）及调查问卷（定量）的方式，从消费需求和市场供给两个方面，对越溪地区 / 国际教育园的消费者和经营商家进行整体和抽样调查。 、消费需求调查 整体消费能力（公共资料收集） 总人口 / 人均收入 / 各业态人均消费额 / 各业态消费比重 / 人口增长趋势 消费偏好（深入访谈） 常去消费场所 / 主要消费品 / 消费频率 / 档次偏好背景资料（问卷） 年龄/ 教育程度 / 职业/ 性别 2 、市场供给调查 经营状况（深入访谈） 营业额 / 经营成本 / 经营年限 经营规模（深入访谈） 面积/ 楼层/ 开间/ 客容量 经营档次（深入访谈） 装修/ 品牌/ 服务/ 客单价 客源情况（深入访谈） 主力消费群 / 客源结构 发展计划（深入访谈） 开店计划 / 时间/ 规模/ 位置 背景资料（问卷） 年龄/ 教育程度 / 职业/ 性别 执行计划 1 、 公共资料收集（ 8 月8日－8月10日） 2 、 深入访谈（约访准备期： 8 月 8 日－ 8 月 18 日） 调查对象样本定义 （访谈日期： 8 月 19 日－ 8 月 21 日）11 组共 80 样本 会议组 个别条件 整体条件 会议时间 别 3 1 ，传统 客服人员：中型餐 A, 消费者是指平均每周至少 1 次消 8月19 日 餐饮组 饮 2 名、特色餐 费 19 ：00 － 饮 1 名、小型餐 B, 客服人员是指有实际客服经验的 21 ：00 饮 1 名 人或有相关行业服务经验的人 消费者：中型餐饮 C, 中型餐厅是指人均次消费 50 元以 2 名、特色餐饮 1 上 名、小型餐饮 1 D, 合理分布性别 名 E, 每个单位 /餐厅只能约一位被访者 2 ，休闲 客服人员：茶房 / A, 消费者是指每周至少 2 次消费 8月19 日 饮食组 茶餐厅 2 名、酒 B, 客服人员是指有实际客服经验的 19 ：00 － 吧 1 名、咖啡厅 1 人或有相关行业服务经验的人 21 ：00 名 C, 只选择中档次的休闲餐厅 （人均次 消费者：茶房 /茶 消费 50 元以上，茶馆每次实际消费 餐厅 2 名、酒吧 1 20 元以上） 名、咖啡厅 1 名 D, 合理分布性别 E, 每个单位 /餐厅只能约一位被访者 3 ，便携 客服人员：面包房 A, 消费者是指每周至少 3 次消费 8月20 日 食品及 1 名、便利店 1 B, 客服人员是指有实际客服经验的 10 ：00 － 快速食 名、超级市场 2 人或有相关行业服务经验的人 12 ：00 品组 名 D, 合理分布性别 消费者：面包房 1 E, 每个单位只能约一位被访者 名、便利店 1 名、 4 超级市场 2 名 4 ，服饰 客服人员：男装 1 A, 消费者是指每周至少光顾 1 次卖 8月20 日 主题组 名、女装 1 名、 场/每月至少有 2 次实际购买服饰经 10 ：00 － 休闲装 1 名、特 历 12 ：00 色服饰 1 名 B, 客服人员是指有实际客服经验的 消费者：男装 1 人或有相关行业服务经验的人 名、女装 1 名、 D, 合理分布性别 休闲装 1 名、特 E, 每个单位 /经营场所只能约一位被 色服饰 1 名 访者 5 ，时尚 客服人员：数码产 A, 消费者是指每周至少光顾 1 次卖 8月20 日 主题组 品 1 人、化妆品 1 场/每月至少有 1 次实际购买经历 15 ：00 － 人、饰品 2 人 B, 客服人员是指有实际客服经验的 17 ：00