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【最新资料， WORD 文档，可编辑】 目录 第一章 区域市场实态分析 一、项目所在地房地产市场总体供求现状· ······················ 二、项目周边竞争楼盘再次调查与分析· ······················· 第一部分万达北京项目市场定位 第一节 CBD 业态属性 第二节万达北京项目 SWOT 分析 第三节万达北京项目对万达集团的战略意义 第四节万达北京项目定位分析 第五节万达北京项目核心定位 第二部分万达国际商务港产品策略方案 第一节 市场供给状况分析——竞争项目激发的启示第二节 市场需求主体分析 第三节 万达国际商务港细分定位及产品解决方案 第四节 对万达国际商务港规划设计的要求 第三部分功能配套及服务体系设计 第四部分销售策略的底线解决方案——包租推盘计划第五部分基于符号学的产品设计和 IMC 推广原则第二章 行销组合 二、价格策略（暂缓） 三、通路策略················································· 四、推广策略·················································第三章 开盘时机规划与各阶段销售方案的初步安排 一、 销售目标计划· ········································· 二、 活动安排··············································三、 项目 2003-2007 年营销费用计划· ························· 四、 项目各阶段分期· ······································· 内部认购及开盘时间建议· ······························· 一、 北京市场简述（ 2003 年 8 月） 1.上半年及目前市场的走势： 中国房地产业有十年二十年的持续发展潜力，但肯定不是直线的增长，会有波 浪和局部的调整。 （1）一直居高不下的京城房价终于在今年走了 “下坡路 ”。今年 1 至 7 月，全市商品房平均售价为每平方米 4693 元，其中住宅为每平方米 4339 元，分别比上年同期减少 173 元和 370 元。本市房价也从全国第一降至第三。 （2）租金及空置率： 2003 年第二季度高档公寓的平均租金为每月每平方米 22.05 美元，比上一季度下降了 0.5%，比去年同期下降了 4%。服务式公寓租金为每月每平方米 28.8 美元，比上季度下降了 0.7%。 （3）市场供给情况： 今年上半年各类商品房预售量均超过去年同期， 1 至 6 月北京房地产预售总量达 到 1121 万平方米，比 2002 年同期增长了 147.7%，增加的绝对量是 362 万平方米。 1 至 6 月高档住宅 49 万平方米，合同金额 48 亿，均价每平方米 9796 元；办公用房 18 万平方米，合同金额 25 亿，均价每平方米 13888 元；商业用房 15 万平方米，合同金 额 21 亿，均价达到 14333 元； 今年上半年，北京房地产市场依然以增量房为主，存量房只占 23.5%。高档的别墅类、公寓类，上半年过户均价达到每平方米 10480 元，去年均价为 9318 元，今年每平方米增加了 1172 元。 2..CBD 市场今年全面出击 从 2000 年至今，无论真正 CBD区域内的项目，还是 CBD四周的项目，东部楼市一直都在卖 CBD的概念。今年，国贸三期、中央电视台等重点工程的全面启动标志着 CBD 建设开始进入实质性阶段。 CBD是北京地产市场含金量最高的一个品牌， 这个品牌能否成功， 不是依赖于 CBD 区域中某一个项目或几个项目的一己之力，而在于 CBD内众多高起点规划设计、高品质建设的高水平项目。可以说目前的 CBD整合了全球范围内的地产开发资源，说 “万千宠爱集于一身 ”也不过分，所以 CBD只能划定在一个 3.99 平方公里的区域内集中力量 建设。CBD总体上来讲就是一个大的品牌物业， CBD和区域外的竞争是品牌物业与自主 开发状态的非品牌物业的竞争。 3.. 新出台政策法规对北京房地产的新影响 （1）继今年 2 月份国土资源部发布 紧急通知 停止别墅类土地的供应， 6 月 13 日，中国人民银行发布了 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 （121 号文件），根据这一通知，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资 的 30%；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70%，贷款期限最长不得超过 2 年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于