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道路施工影响商铺经营的风险适用情势变更原则 作者：孟强 发布时间：2013-12-24 09:56:29 【案情】 2008 年4 月29 日，原告刘某与被告王某签订房屋租赁合同，约 定由刘某租赁王某位于北京市通州区西海子西街 X 号房屋用于经营 餐厅，租期自2008 年5 月26 日起至2011 年5 月26 日止，后刘某对 房屋进行装修并营业。2010 年4 月 1 日，租赁房屋所在西海子西街 被划入拆迁范围，自2010 年12 月起该路段道路进行施工。刘某将租 金交纳至2010 年 11 月26 日后，以道路施工无法营业为由拒绝缴纳 租金，并起诉王某要求解除租赁合同，要求王某支付其装修费和经营 损失。王某同意解除租赁合同，但认为拆迁系政府行为，而且租赁合 同中没有约定拆迁的损失应由王某承担，故不同意刘某的其他诉讼请 求，并反诉要求刘某按照正常租金水平支付其租金至实际腾退房屋之 日止。 【审理】 北京市通州区人民法院审理认为：被告王某将其拥有产权的 X 号房出租给原告刘某，双方达成的租赁协议系双方真实的意思表示， 其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应 恪守履行各自的合同义务。现刘某要求解除租赁合同，王某亦表示同 意，本院对此不持异议。对刘某要求王某赔偿其经营损失的诉讼请求， 由于导致刘某经营状况不佳直至停止经营的原因并非王某所致，刘某 无法证实其确已遭受经营损失，且该经营损失与王某之间存在的因果 关系，故对刘某的该项诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 刘某未能向本院提供确实、有效的证据证实其自行对该承租房屋进行 了装修或为该承租房屋已有装修向他人支付了相应的费用，故本院对 刘某要求赔偿房屋装修费的诉讼请求不予支持。西海子西街自 2010 年 12月起已因拆迁被封堵，本院对刘某关于其道路施工影响经营并 停业的主张予以采信，现王某反诉要求刘某向其支付2010 年下半年 房屋租金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，法院判 令自判决生效之日起解除原告刘某与被告王某签订的《房屋出租协 议》，驳回了原告刘某的其他诉讼请求和被告王某的反诉请求。 判决作出后，双方均未上诉，现该判决已经发生效力。 【分歧】 本案的争议焦点是道路施工对刘某经营的影响属于 “不可抗力” 还是“情势变更”，《房屋出租协议》经双方同意解除后，刘某的营业 损失与王某的租金损失应如何承担？对此有三种不同意的意见： 第一种意见认为，刘某与王某在完全自愿协商的基础上订立的房 屋租赁合同应为有效。刘某提出解除租赁合同不符合《合同法》规定 的解除合同的条件，如果王某不同意，刘某应按合同继续履行，现虽 王某同意解除合同，但刘某要求王某赔偿损失的诉讼请求不应予支 持，而且应当继续支付租金。 第二种意见认为，刘某在房屋租赁合同过程中出现了不可抗力的 情况，即政府组织的道路拆迁改造，致使食客不再光顾，生意凋零， 而每日的房租等费用仍须交纳，导致餐馆严重亏损，无法经营。由于 不可抗力属于合同解除的法定原因，故合同解除后，应驳回王某的反 诉请求，而且王某应当支付刘某一定的损失。 第三种意见认为，道路建设属于不可归责于双方当事人的事由， 作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化，且 在一定时期内造成了刘某经营上的损失，而该损失非刘某主观故意也 非经营不善所致，如果该损失由刘某一人承担，有违公平原则。因此， 合同解除后，对生意凋零的风险损失，应由双方共同承担。 【评析】 笔者同意第三种意见，理由是房屋租赁合同是房屋出租人将房屋 交付给承租人使用、收益，承租人支付房屋租金的合同。只有出现因 不可抗力致使不能实现合同目的等情形时，当事人一方才可以解除合 同。 那么，道路建设究竟属于“不可抗力”还是“情势变更”？我国《民 法通则》和《合同法》对“不可抗力”都是这样规定的，即指不能预见、 不能避免并不能克服的客观情况。所谓情势变更，是指法律关系成立 后至履行前，因不可归责于双方当事人的事由，使原有法律关系成立 的基础或情势发生不可预见的根本性变化，导致当事人行为目的不能 实现，若继续维持则显失公平，须变更或解除原法律关系的一项法律 制度。二者主要区别： 1、二者产生的直接原因、外在表现及其对履约的影响不同 一般认为，不可抗力可能由自然或社会两种因素引起。前者如水 灾、地震、