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新疆泰盛投资 项 目 投 资 发 展 管 理 手 册 二〇一十二个月七月 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 管理体系文件说明 2 项目拓展和报批报建管控体系说明 3 一、 可行性研究管理规程 4 项目可行性研究管理步骤 9 楼盘项目调研表 11 项目可行性研究汇报”评审意见书 16 二、 土地竞标管理规程 17 项目投资及土地贮备计划表 21 三、 项目报批报建管理措施 23 《建设用地计划许可证》办理步骤 25 《建设项目用地同意书》办理步骤 27 《建设工程计划许可证》办理步骤 29 《建设工程施工许可证》办理步骤 33 《商品房销售（预售）许可证》办理步骤 35 四、 新项目开启管理措施 37 五、 项目目标管理措施 39 项目目标审批步骤 45  项目拓展和报批报建管控体系说明 1、项目拓展是获取项目土地、实现企业发展战略必需举措，项目拓展和报批报建管理是企业管理体系关键组成部分。加强项目拓展和报批报建管理，有利于控制经营风险，有利于提升项现在期开发工作效率，有利于企业战略目标实现。 2、本部分管理文件表现了以下指导思想： （1）项目拓展工作必需遵照企业《发展战略计划》，尤其是市场战略和土地获取战略；必需遵照企业年度经营计划和投资方案。 （2）企业采取“主动稳健”市场拓展策略，在遵照企业《发展战略计划》同时，加强对经营风险预警和控制。 （3）在项目报批报建方面，企业遵照“效率优先、资源共享”管理思想：所谓“效率优先”，是指在办理项目报批报建手续时，以有利于提升工作效率、便于责任追溯为标准。所谓“资源共享”，是指在确保“效率优先”前提下，兼顾公共关系资源共享。 3、鉴于获取项目用地方法（有投标、竞拍、股权受让等方法）不一样及项目在不一样城市具体报批报建政策、手续有一定差异，鉴于项现在期工作变动性较大，不可控原因较多，遵照“逾繁就简、突出关键”标准，本部分内容包含以下制度文件：市场研究、项目可行性研究管理、土地获取。 4、投资发展部是项目拓展管理主控部门，负责项目拓展工作，负责并指导其它部门、项目部进行新项目标拓展工作，确保按计划完成各项工作，其它部门、项目部应主动配合投资发展部工作；项目部是报批报建工作主控部门，投资发展部及其它职能部门主动配合、帮助其工作。 5、因为各地报批报建手续要求不一样，本分册相关要求仅供参考。 一、可行性研究管理规程 第一条 为了明确项目市场调查内容，规范项目可行性研究程序，使项目标可行性研究愈加全方面规范、愈加切合实际，为项目标投资决议提供依据，制订本管理规程。 第二条 本制度适适用于企业全部投资项目标可行性研究。 第三条 可行性研究是指对拟购入土地进行房地产项目技术经济上论证分析，并在此基础上对项目标经济效果进行估计，为投资决议提供依据。 第四条 职责分配 项目可行性研究汇报框架及企业各职能部门在编制可行性研究汇报中职责分工以下表所表示。 序号 论证项目 主导部门 专业配合部门 1 项目总论 1.1 项目背景 投资发展部 1.2 项目概况（包含项目名称、项目建设单位概括、项目地块位置及周遍情况、项目计划控制关键点、项目发展概括） 工程部 1.3 编制依据 1.4 可行性研究结论及提议 2 市场研究 2.1 宏观环境分析 投资发展部 2.2 全国房地产行业发展分析 营销部 2.3 本市房地产发展分析 2.4 区域市场分析 2.5 项目初步定位研究及提议方案 3 项目开发方案 3.1 项目地块特征和价值分析（包含地块特征分析、土地价值分析、土地升值潜力初步评定、土地法律性质评定） 投资发展部 工程部 巡查和验收小组 3.2 概念性计划设计分析 投资发展部 营销部 3.3 产品设计提议 营销部 3.4 项目开发计划 工程部 财务审计部 投资发展部 营销部 3.5 营销方案 营销部 3.6 建造成本估算 工程部 投资发展部 营销部 3.7 项目全成本估算 财务审计部 投资发展部 营销部 工程部 4 资金方案 4.1 合作方法及条件 投资发展部 财务审计部 4.2 资金平衡及融资方案 财务审计部 5 财务评价 　 　 　 　 5.1 财务评价基础数据和参数选择 财务审计部 5.2 财务评价（方案1） 5.3 财务评价（方案2） 5.4 财务评价结论 6 不确定性分析 　 　 　 6.1 盈亏平衡分析 财务审计部 6.2 敏感性分析 6.3 风险分析 7 综合评价 　 　 　 7.1 社会评价（定性） 投资发展部 　 7.2 环境评价（影响及对策） 　 7.3 企业资源匹配分析 　 7.4 人力资源匹配分析 人力资源部 8 研究结论提议 　 　 8.1 结论 投资发展部 　 8.2 提议