楼盘调研 楼盘调研 1楼盘调研与欣赏第一讲.pptVIP

楼盘调研与欣赏 课程学习目的 通过本课程的学习，使学生初步接触楼盘基本知识，培养房地产项目开发过程中须要具备的对城市、区位、项目理解及鉴赏能力，培养初级楼盘调研与分析能力。 课程以图片资料展示、小组讨论、案例分析、参观楼盘、外出调研、模型制作实训等方式进行。 课程学习内容 房地产开发基本概念 广州市城市规划学习 区域调研 商业项目调查 楼盘调研 考核方式 1、平时考勤、讨论、提问成绩 2、外出调研成绩 3、别墅模型制作 一些图片 模型制作照片展示 参观楼盘照片展示 一个视频 碧桂园半岛一号宣传短片 问题：说出你能记住的楼盘特色 开始讲课：一个问题 什么是房地产？ 房地产的基本概念 房地产：指土地、建筑物和固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及他们所附带的各种权益。是由物质实体和权益两部分组成。 房地产市场——土地的出让、转让、抵押、开发，房地产的买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托、以及与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等。 房地产 物质实体 权益 土地 建筑物 权利 利益 收益 房屋 返回 1、从房地产到建筑物 建筑物产生过程 —— 收益 构筑物 楼盘基本概念 楼盘——楼盘，是香港房地产买卖时，对物业的称呼，一个楼盘可以是一个单位、一幢大厦、一个小区或整一个房地产项目；甚至一幅地皮、一个泊车位、楼花期货等。楼盘的资讯包括建筑面积、装修、景观、层数、地点、价钱、单元数目，会所设施，实用率等。 楼盘基本概念 楼盘的分类—— 按其用途，大致可分为居住、商业、工业、农业、办公、仓储、旅游等种类 本课程主要学习：居住、商业类楼盘 怎样的楼盘才是好楼盘——评价标准 位置、地段——楼盘所在的位置地段是评判一个楼盘好坏最主要的要素 “第一是地段,第二是地段,第三还是地段 ” ——李嘉诚 如在中央商务区、学位房、闹市区 广州市什么地段是好地段？ 比较各区楼价： 广州：十一区两市的房价相差几倍 在同一区，不同地段也会有差别 怎样的楼盘才是好楼盘——评价标准 交通——道路通达性（自备车）、公交方便、到市中心所需时间、地铁沿线 一般地铁上盖的房价会较高 怎样的楼盘才是好楼盘——评价标准 周边环境——景观、卫生、治安 周边配套——购物（日常超市、菜市场）、餐饮、教育（中小学、幼儿园）、医疗、金融、休闲（公园） 自然环境——绿地、山景、湖边、河滨 怎样的楼盘才是好楼盘——评价标准 规模——楼盘太小太大均有弊病 规划布局—规划指标、建筑密度、平面布局、区内交通组织、景观、建筑空间关系、车位配比、建筑规模、容积率、绿地率 开发商——恒大、万科、碧桂园、中海、富力、龙湖、雅居乐等 内部配套——会所、游泳池、酒店、花园 物业管理、售后服务 怎样的楼盘才是好楼盘——评价标准 建筑风格——各栋房屋的风格，通过立面反映 建筑设计——立面效果、实用率、户型设计、建筑使用功能 房屋户型——主要是居住建筑 装修——有无，粗？精？风格 施工质量——有无质量问题 材料、科技——建筑材料，新科技 重要指标 容积率 容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到