地价评估与分摊培训资料.pptVIP

七、计算临街土地的价值（掌握） 就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关系来说，在单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率中，究竟应采用哪一种，要根据所给路线价的含义来确定。采用不同的临街深度价格修正率，路线价法的计算公式有所不同。即我们要注意路线价与临街深度的对应对应。 以一面临街矩形土地的情形为例： 1、路线价法的计算公式： （1）当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。当估价对象的临街宽度与标准临街宽度相同时： V（总价）＝标准临街宗地总价×∑单独深度价格修正率 V（单价）＝标准临街宗地总价×∑单独深度价格修正率／估价对象土地面积 ＝标准临街宗地总价×∑单独深度价格修正率／（临街宽度×临街深度） （2）当以单位宽度的标准临街宗地的总价作为路线价时，也应采用累计深度价格修正率。 （3）当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率。 V（单价）＝路线价×平均深度价格修正率 V（总价）＝路线价×平均深度价格修正率 ×临街宽度×临街深度 （4）若土地的形状和临街状况有特殊者，则还要做加价或减价修正。以标准宗地的单价作为路线价的情况为例，计算公式如下： V（单价）＝路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率 V（总价）＝路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率×土地面积 或： V（单价）＝路线价×平均深度价格修正率±单价修正额 V（总价）＝路线价×平均深度价格修正率×土地面积±总价修正额 即特殊情况，进行相应的修正率调整。 第十一章 地价评估与分摊 第一节 地租理论及测算 　　第二节 路线价法 　　第三节 城镇基准地价评估 第四节 基准地价修正法 　　第五节 补地价的测算 　　第六节 高层建筑地价分摊 第一节 地租理论及测算 由传统的地价理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租： 或 地价的评估离不开测算地租 地租理论是房地产估价的基础理论之一 有必有学习地租理论 一、地租的含义（熟悉） 狭义的地租：指利用土地所获得的超额报酬。 广义的地租：超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。 基本含义：纯粹的剩余物 第一节 地租理论及测算 二、地租现象（熟悉） 土地肥力不同→收获的产量不同——地租现象； 土地位置不同→运输费用不同——地租现象； 不同的摆摊地点→不同的销售净收入——地租现象 第一节 地租理论及测算 三、地租理论的回顾（了解） （一）威廉·配第　 （二）理查德·坎蒂隆 （三）亚当·斯密　 （四）詹姆斯·安德森 （五）大卫·李嘉图　 （六）马尔萨斯　 （七）约翰·冯·杜能 （八）马克思 （九）其他 第一节 地租理论及测算 四、地租的测算（熟悉） 1、计算公式：地租＝农产品市场价格－农产品销售税费－农产品生产成本－土地上投入资本的利息－农业经营者利润； 2、土地是在最佳用途下使用的。 3、土地是在最佳集约利用下使用的。 第一节 地租理论及测算 ４、销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除的，这是等量资本要获得等量利润、等质劳动力要获得等量工资等的要求； ５、在资本周转率、投资风险不同的情况下，不同周转率、不同风险的资本不能用同一比率来计算其应得利润。 第一节 地租理论及测算 ６、测算地租的其他方法： （１）从房租中分离出地租； （２）由地价求地租； （３）用市场法求地租； （４）用类似假设开发法的方法求地租； 第二节 路线价法 一、路线价法概述（熟悉） 路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率和和其他价格修正率，计算出该街道其他临街土地价值的一种估价方法。 2、理论依据： （1）路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。 （2）在路线价法中，“标准临街宗地”可视为“可比实例”；“路线价”可视为“可比实例价格”；其他临街土地的价值是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度进行适当调整，这些调整实际是“房地产状况调整”。 第二节 路线价法 (2) 路线价法与一般的市场法的3个不同之处： A、不做交易情况修正和“交易日期调整”； B、先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”； C、利用相同的“可比实例价格”—路线价，同时评估出许多“估