浅谈土地一级开发成本控制.pdfVIP

浅谈土地一级开发成本控制 概述：为了配合“将遂溪打造成湛江市后花园” 的定位目标的实 施，实现“一河两岸”的城市发展战略及目标，为加快一河两岸的建 设、改善城市环境，拓展城市空间，完善城市功能，促进城市经济发 展，我公司承接了遂溪县城市防洪工程 BT 项目及土地一级开发项目， 土地一级开发总量约 5000 亩。本文主要阐述了土地一级开发成本包 括的内容及相关建议。 关键字： 土地一级开发，成本控制，融资，贷款利息。 一、土地一级开发 土地一级开发， 是指由政府或其授权委托的企业， 对一定区域范 围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、 补偿，并进行适当的市政配套设施建设， 使该区域范围内的土地达到 “三通一平 ”、 “五通一平 ”或 七通一平“ ”的建设条件 (熟地 ) ，再对熟地 进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发具有 “资金密集、需求和 收益稳定、承担主体逐步市场化 ”等特点。 1 、土地一级开发流程 土地一级开发流程是指项目从前期调研、 立项，一直到土地建设 后的土地上市的全过程，可简单表示如下 : 前期调研→规划意见→规划用地→立项→征地→拆迁→市政建 设→验收→上市 在流程的各个环节有许多具体的工作内容： 在市规划部门办理规 划意见之前， 首先委托设计单位做该块地的规划实施方案； 在市用土 部门办理用地手续之前， 要对该块地现状进行拆迁评估摸底， 为编制 投资概算和后期土地一级开发实施方案提供依据；市政工程建设之 前，要进行市政规划设计及工程投标工作；土地上市之前，要编制土 地一级开发成本细目， 待土地储备中心审核通过后， 并列入当年供地 计划中，才能走公开挂牌手续。 2 、一级土地开发参与主体 在一级土地开发的全过程中， 参与的主体有地方政府、 一级开发 商、原土地方、二级开发商、政府各部门（计划、规划、土地、建设 等）和设计、施工、管理、拆迁、评估等公司。 3 、土地一级开发过程中的工作内容 本项目实施主体是以政府授权方式为主， 土地一级开发是从项目 前期调研、规划设计、征地拆迁、基础设施建设、定价上市整合的全 过程。在项目的实施的各个阶段，项目都承担着各种政策、资金、经 营风险。 在项目实施过程中， 当地政府应办理与本项目有关的全部行政审 批手续，包括但不限于规划、征地、农用地转用、拆迁、用地指标申 请等，保证获得土地一级开发实施的相关批准文件； 负责项目用地的 拆迁工作， 按照项目进度计划进行拆迁； 处理并排除干扰或阻止项目 建设的行为并协调项目公司在项目建设期间所发生的任何纠纷、 诉讼 以及其他当地关系事务；协调解决本项目水、电、气、通信的管网铺 设，使之达到项目规划要求， 为项目公司融资提供符合融资银行要求 的条件和资料。 在项目实施过程中， 项目公司开始面临承担巨大的融资压力， 大 地块征地拆迁的资金占开发出成本的较大比重，而且资金运用量大， 投入时间集中， 回流却集中于项目完成验收之后的土地上市，