别墅项目销售前景分析.doc

PAGE PAGE 1 ***别墅市场前景分析 一、项目概况 1. ***小区规划总建筑面积约40万平米，平均面积为200平米左右（联排别墅220、260、290平米，双拼别墅320、360、600平米，叠拼别墅250平米，小高层135、150、175平米），总计约为1738户，绿化率达到48％以上，整个住宅区有低密度的空间布置、合理景观组团、山水石的园林景观规划、小区智能化配置系统、生活功能配套一体化、人车分流组织系统、会所文化设施、运动场地、开放式的戏水广场，充分体现现代的、生态的、休闲的风格，充分表达了该项目创建“山水生态居住社区”的理念。 2. 小区位于***外商贸城的中心地段，是***外商贸城总体规划“一心、两轴、三园区”功能结构中的三园区之一，距市区约11公里。有46米宽的***大道，60米宽的**路与市区相连。并有36米宽的***大道与绕城高速全立交互通，交通便利，距离***国际高尔夫球场约3公里。 二、别墅项目经济技术指标 序号 建筑指标 单位 数量 备注 1 用地面积 平方米 447118 2 联排别墅建筑面积 平方米 148980 2.1 双拼别墅建筑面积 平方米 27280 2.2 叠拼别墅建筑面积 平方米 7000 2.3 空中别墅建筑面积 平方米 148980 3 容积率 0.93 总体容积率 1.0 三、建设期及销售计划 别墅项目计划按四期滚动开发，总建设期5年（含前期工作），第一期计划于2007年8月开工，于2009年3月底一期竣工并交付使用。楼盘销售设想： 在市场稳定的情况下，估计实现销售均价4500元/平米，80％的销售率； 在市场需求旺盛的情况下，估计实现销售均价6000元/平米，90％以上的销售率； 在市场需求不太景气的情况下，估计实现销售均价4000元/平米，70％以上的销售率； 四、产品定位 1．产品定位 小区的产品形象定位为塑造山水生态居住社区的楷模，品质生活的典范，具体来说就是用科学的建筑设计、山水石景观、品质化的施工、品质化的建材用料所营造的人文的、生态的、休闲的、健康的高品质社区。 2．产品特性：a、建筑形态：双拼别墅、叠拼别墅、联体别墅（3-4层）。b、建筑环境：高绿化、山水式、生态化。c、建筑风格：风格多样、高端、张扬个性、唯美。d、建筑使用率：建筑使用率很高。e、使用面积单价：同等销售单价下，使用面积单价低。f、内部空间：宽敞、立体感强，灵活、自由、随意。g、自然通风采光优良。h、停车位：每栋楼有独立停车位、园区内有公共停车场。i、入驻感受：尊贵的、自由的、人性的、品位的、文化的。 .3. 园林及环境定位 园林的定位为自然山水石，以自然绿化和自然水景点缀，一切绿化及景点只须自然、随意的布置，石文化园林景观，人文涵义、亲和自然、精致、追求内在涵义胜于外表，有山、水、石之美， “山之美”，就是通过地势的起伏、落差来营造的一种自然之美。当然这里的“山”是指社区现有的自然地貌加以人工修整，以此来表达一种绵延起伏、庭院深深、引人入胜的美感。 “水之美”是以水之柔情衬托建筑的刚性之美，达到刚柔并蓄的环境效果，巧妙地借“水”选景或应用上述“水”的艺术表现手法，使整个小区环境充满动感，充满生机，达到一种美的境界，园内布局有明确的功能分区和清晰的浏览路线，主要设置花木、草坪、水面、花架、凉亭、雕塑、健身休憩设施和园林石铺装地面等。。，绿化景点的设计固然重要，但灯饰的布置也是非常重要，特别是在晚上小区的灯光从不同的角度不同的景点自然发放，会让客户置身于大自然的感觉，所以建议小区内部的灯光摆设位置要自然，如在花草丛中、水底下、树干或树伞上，水景和喷泉用多彩灯光映射。 五、卖点提炼 别墅的卖点有如下几方面：山水生态居住社区、健康生活中心、开发商品牌、旅游度假圣地、田园风光、智能化物业配备、一体划的配套。 卖点的概念转化： 旅游概念：高尔夫一日游 生态概念：回归自然、返璞归真、天人合一 品位概念：现代建筑元素、大面积开间 景观概念：亲光、观景的全景社区 生活概念：商业、会所、医疗、娱乐休闲，配套齐全 舒心概念：智能化配备和贴心物管服务 六、目标客群定位 别墅针对的目标客群主要为南京退休、文化人（和横梁有人际、亲属、地缘关系的外地人），这部分客源在这里或者有人际、亲属关系，或者在当地生活过和工作过，有一定的经济购买能力，职业上较为自由，多为二次置业；在外做生意的横梁人，以私营业主为主，该部分客源为有一定的经济收入，因乡土观念的缘故，功成名就回乡置业是他们最大的梦想。本地的高收入人群包括公务员、大学教师等行政事业单位人员、企业高级管理人员，这部分客源收入较高，具备相当的购房能力，会较多考虑本案。 七．别墅的价格定位 别墅的价格定位的原则为市场比较法，用成本法计算本楼盘均价，再