村旧村改造项目投资分析报告.doc

PAGE PAGE 3 吴庄村旧村改造项目投资分析 技术指标 规划用地：13.03ha=195.45亩 建设用地：12.4ha=186亩 总建筑面积：20万㎡（图纸所示17.4万㎡，实际约计20万㎡） 其中多层住宅： 9万㎡ 高层住宅：10.5万㎡ 沿街商业：0.32万㎡ 会所托幼：0.27万㎡ 另 架空层：1.5万㎡ 拆迁安置 拆迁面积：约计4.6万㎡ 安置面积：约计5.5万㎡ 土地分析（按三级地段） 评估价预计：（17.4万㎡-6万㎡）×585元/㎡×40%=2700万元 起拍价预计：3100万元 中标价预计：3600万元 土地总价预计：4000万元 建设投资 土地费用：200元/㎡——4000万元 前期工程费：66元/㎡——1320万元 前期策划费：10元/㎡ 规划设计费：1元/㎡ 建筑设计费：多层6元/㎡；高层12元/㎡；平均9元/㎡ 景观设计费：5元/㎡ 勘探设计费：6元/㎡ 销售费用：25元/㎡ 三通一平：10元/㎡ 建安造价 多层：650元/㎡——5850万元 高层：1100元/㎡——11900万元 建前手续费用：多层124元/㎡；高层140元/㎡——2630万元 开发管理费：4元/㎡ 规划技术服务费：2 .5元/㎡ 施工图纸审查费：5元/㎡ 消防审查费：1 .5元/㎡ 招投标管理费： 多层：650元/㎡×0.55%=3元/㎡ 高层：1100元/㎡×0.55%=6元/㎡ 安检费：1 元/㎡ 测绘费：1 .36元/㎡ 养老保障金： 多层：650元/㎡×2.6%=17元/㎡ 高层：1100元/㎡×2.6%=28.6元/㎡ 质检费： 多层：650元/㎡×0.7‰=0.4元/㎡ 高层：1100元/㎡×0.7‰=0.7元/㎡ 监理费：6元/㎡ 墙改费：10元/㎡ 散装水泥专项资金：2元/㎡ 定额测定费： 多层：650元/㎡×0.9‰=0.5元/㎡ 高层：1100元/㎡×0.9‰=1元/㎡ 环境检测费：1元/㎡ 避雷测试费：1.6元/㎡ 卫生环评费：2.5元/㎡ 拆迁管理费：4.2元/㎡×4.5万㎡÷20万㎡=0.9元/㎡ 交易管理费：6元/㎡ 配套费：12万㎡×100元/㎡÷20万㎡=60元/㎡ 市政工程建设费：140元/㎡——2800万元 给水、雨水、污水：30元/㎡ 电气：50元/㎡ 环境费用：45元/㎡（按环境面积100元/㎡） 地下人防工程易地建设费：建工程，按收支平衡 会所托幼：0.27万㎡×1000元/㎡÷20万㎡=13.5元/㎡ 管理费：2000元/㎡×1.5%=30元/㎡——600万元 银行费用：3000万元×5.85%×2÷20万㎡=20元/㎡——400万元 风险金：2000元/㎡×2%=40元/㎡——800万元 开发总投资=1＋2＋…＋8=30300万元 建筑成本分析 1、商品房面积统计 安置面积按5.5万㎡ 则商品房面积14.5万㎡ 其中多层住宅：3.5万㎡ 高层住宅：10.5万㎡ 沿街商业：0.32万㎡ 2、商品房税前成本 平均成本价：30300万元÷14.5万㎡=2100元/㎡ 其中多层住宅：1800元/㎡ 高层建筑：2200元/㎡ 3、含税成本价 多层住宅：2020元/㎡ 高层建筑：2470元/㎡ 销售收入预测 当前同等地段多层住宅销售价格2200元/㎡，年增长幅度按10%。本项目第一期工程预计2007年10月具备销售条件，两年销售期。平均销售价格多层按2400元/㎡，高层住宅按2800元/㎡，商业房按5000元/㎡。 多层住宅：3.5万㎡×2400元/㎡×0.9=7560万元 高层住宅：10.5万㎡×2800元/㎡×0.9=26460万元 商业房：0.32万㎡×5000元/㎡×0.9=1440万元 架空层：1.5万㎡×1000元/㎡×0.9=1350万元 合计：36810万元 利润 销售利润：36810万元-30300万元=6510万元 投资利润率：6510万元÷30300万元=21.5% 自有资金收益率：6510万元÷5000万元=130%