关于城镇房屋买卖纠纷案件的调研报告.docxVIP

PAGE 5 关于城镇房屋买卖纠纷案件的调研报告 随着房地产业的迅猛发展，房屋需求量激增。但是，由于市场服务不完善，房屋交易行为存在不规范现象等，导致房屋买卖过程中纠纷不断，案件数量大幅攀升。此类案件关系到群众生活的根本问题及切身利益，区领导已在我院相关信息上作出批示，要求相关部门与法院对接，共同研究规范城镇房屋交易市场秩序的办法，我院对此类案件的审理工作予以高度重视。为此，平谷法院民一庭对城镇房屋买卖纠纷案件的相关审理情况进行调研，以期能够提出有针对性的解决方案，尽可能减少矛盾的发生，切实维护购房人的合法权益。 一、城镇房屋买卖案件的审理情况及分析 （一）基本情况 城镇房屋买卖涉及的房产类型多，如共管房、集资房、央产房、军产房、经济适用房、小产权房、两限房、自住商品房、回迁房、按经济适用房管理的回迁房，以及近期出台的共有房等，其中部分房屋上市交易要受国家政策的调控，所涉及的房产类型不同，问题波及面也各异。此次调研报告的研究对象主要是我院民一庭在审理过程中常见的、经一手买卖之后再行上市交易的房产，俗称“二手房”。通过对该类案件的调研，针对其中存在的问题提出解决对策及建议，以此来规范房地产交易市场，提升房屋中介服务质量，保障房屋交易市场秩序的良好运行与发展。 二手房是房地产产权交易二级市场的 “俗称”，是指已由土地管理局颁发房屋所有权的有效证件，可在市场流通，卖房人具有完全处置权利的房屋。通俗理解即：凡经过一手买卖之后再行上市交易的房产。此次调研报告从我院民一庭自2013年至今所审理过的436件房屋买卖纠纷案件中，抽取160件案件作为样本进行分析。 1、2013年——今收案情况分析 表一： 表二： 从上表数据可见，近五年来全庭受理的“二手房”房屋买卖合同纠纷案件数量呈现先下降后激增的趋势，2013至2014年相对稳定，2015年达到最低值，共受理44件，占全年民事类案件总数的5%；2016年收案量激增，共受理123件，占总数的10.2%，同比增长180%；2017年1月至今受理105件，占总数的15.1%，案件数量仅次于商品房预售合同纠纷，成为全庭收案率第二的纠纷案件类型。 2013至2014年房价总体呈下降趋势，2015年下半年房地产市场开始升温，至去年下半年，北京等部分热点城市的房地产市场出现暴涨局面。为进一步抑制投机投资需求，稳定市场预期，2017年3月17日，北京调控进一步升级，实施了“认房又认贷”，贷款政策上提高二套房首付比例，缩短按揭贷款年限。3月22日，又继续出台新政规定外地人购房需连续5年个税或社保证明，其中个税要求是指从申请月的上个月开始向前推算60个月连续缴税。3月24日，央行营管部、北京银监局、北京市住建委和北京住房公积金管理中心联合发布通知，对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。一系列调控政策的发布，限购、限贷措施更加严格，部分购房人因资金或资质问题，无法正常履行合同，进而要求解除合同，由此引发了一波解约或违约潮，涉及房屋买卖合同纠纷案件增长迅速。 2、2013年——今结案情况分析 表三： 在抽样调取的160件案件中，除一件因管辖权问题移送审理，极个别案件因主体不适格，裁定驳回起诉或因未交纳诉讼费，按自动撤诉处理外，大部分案件以判决方式结案，尤其是近两年，受房价波动或新政影响，买卖双方一旦发生纠纷，对立情绪严重，互不让步，调解难度加大，调解结案率占比不足12%。 3、诉讼请求类型分析 表四： 诉 讼 请 求 类 型 解 除 合 同 买方 诉求 返还已给付房款及定金，赔偿违约金，返还信息服务费（多数主张），协助办理涉案房屋网签撤销手续、支付房地产估价鉴定费（少数主张） 返还已给付房款，返还信息服务费，双倍返还定金，并支付房屋差价、首付款利息等可得利益损失 返还已给付房款，返还信息服务费，并按合同约定双倍返还定金并赔偿违约金 卖方 诉求 返还房屋、支付房屋占有费，并支付违约金。 继 续 履 行 卖方 诉求 支付剩余房款，并支付违约金（此情况原告多为卖方，买方不按合同约定支付房款，存在违约行为） 买方 诉求 确认合同有效，协助办理转移登记并依约承担税费 其 他 合同履行过程中，卖方又将房屋卖予第三人，买方要求确认卖 方与第三人之间签订的合同无效 要求给付房屋内的物品 表五： 从抽取的案件审理情况看，该类案件的诉讼请求相对比较集中，主要表现为以下几种类型： 一是卖方要求解除合同而买方要求继续履行。 多表现为：卖方要求解除合同，支付违约金，在房屋已交付的情况下，同时主张返还房屋，并支付房屋占用费。与之相对应的，买方要求确认合同有效，要求卖方继续履行，协助办理转移登记，并依法承担税费。此类诉求多发生于房价上涨期，房屋交易价格增速快