汉沽项目可行性研究报告.pptVIP

项目定位 ? SWOT 分析 T （威胁） ? 汉沽区北部大田镇依托当地的地热温泉资源，利用集体用地建设部分小 产权的别墅、洋房，由于每平米单价低于汉沽城区住宅近１５００元， 同时距离城区仅１０分钟左右的车程，在一定程度上消化掉了部分城区 的居住需求，但对规模较小的项目影响有限 项目定位 ? 操作定位 项目的特点决定了项目操作原则是快进快出、规避风险 项目产品功能划分为 90% 的住宅， 10% 的底商，底商定位于出售型区 域配套商铺，先期销售重点以住宅为主，后期拉升底商价格。 项目定位 ? 客户定位 ? 政府机关工作人员 ? 金融系统工作人员 ? 教育工作者 ? 企业中、高层管理人员 ? 由于国家重点项目建设带来的新增外来需求 项目定位 ? 产品定位 临 街 底 商 １Ｆ ２Ｆ －１Ｆ 车库 设备用房 ３Ｆ及以上 住 宅 以紧凑型两居室和三居室为主流产品， 有效控制户型面积，以降低户值，扩 大客户群范围，实现快速销售 以一楼底商为主，部分位置较好的铺 位设置为一拖二，以小面积一楼铺位 组合大面积二楼铺位销售，二层商业 面积为１２００平米，拟划分为多个 一拖二铺位，严格控制单户面积 项目定位 ? 价格定位 ? 住宅部分：根据今年１－９月份汉沽区市场均价４４２７元／平米（同比增长 １５ .8 ％），项目于２００８年７月开盘销售，今年７月汉沽区住宅销售均价 为４３７２元，按此价格上浮１４％，计划实现销售均价５０００元／平米 （ 2007 年 10 月，天津市政府新颁布的契税缴纳标准中，汉沽区单价 5000 元以上 的住宅为 3% ， 5000 元以下的为 1.5% ），采取低开高走的价格策略，前期加大 优惠幅度，实现快速回款的同时，逐步拉升销售价格。 ? 商业部分：参照目前项目周边部分项目的底商价格，考虑一层底商销售价格为 10000 万／平米（层高为六米），二层销售价格为 7000 元／平米，实现均价 8500 元／平米，采取高开高走的价格策略，拉长销售周期，追求销售利润率 ? 地下车位：车位采取出租和使用权出售相结合的模式，初步估算地下车位的销 售价格为５万元／个 可行性研究报告 2007.11.10 天津市·汉沽区 · 大丰路项目 目 录 ? 项目概况 ? 开发环境 ? 项目定位 ? 经济测算 项目概况 ? 项目区位 ? 地块现状 ? 交通条件 ? 配套条件 ? 规划指标 ? 获取方式 项目概况 ? 项目区位 项目宗地位于汉沽城区中部，东侧 为汉沽区内主干道－－－大丰路，西侧 至现状住宅，南侧至规划路，北侧至供 电局服务部。 汉沽区位于天津市东部，属于滨海 新区的重要组成部分，是天津通向东北 的门户。 汉沽城区距离河北唐山５０公里， 天津市区６０公里，天津泰达开发区２ ０公里。 项目概况 ? 地块现状 项目宗地目前已经平整完毕，内无任何现状物。 ? 东侧：项目东侧隔大丰路与天津长芦盐场的海盐晒盐池相望，具备良好的视线和 景观优势。 ? 南侧：项目南侧为新建住宅小区－－－荣达新园，目前小区主体已经封顶。 ? 西侧：项目西侧为现状多层住宅。 ? 北侧：项目北侧为供电局服务部，目前租赁给一家汽车修理厂，修理厂西北部为 ３５ＫＶ变电站 项目周边由于开发时间较短，多为近几年新建建筑，具备良好的区域环境。 项目概况 ? 地块现状 地块实拍 东侧道路及晒盐池 项目西侧现状建筑 项目概况 ? 地块现状 项目东侧道 路及绿化带 项目南侧规 划路现状 项目东侧大 丰路现状 项目概况 ? 交通条件 项目东、南两侧临路，交通 条件良好。 东侧： 项目东侧为大丰路，为汉沽区 级快速路，双向六车道，北侧两公里 处为唐津高速公路入口。 南侧： 项目南侧为规划路，双向四车 道，目前该道路已经进行土地平整， 即将进行建设。 宗地位置 项目概况 ? 配套条件 项目周边多为新建住宅小 区，目前配套尚不成熟，除东 侧有一中型的井田家居建材超 市外，生活类配套较为缺乏， 但区域内新建住宅小区均规划 建设了２层底商，同时部分项 目已竣工或接近竣工，因此未 来１－２年内，区域内生活配 套设施将得到完善，同时随着 周边项目的入住，将给区域带 来极大的配套需求。 项目概况 ? 规划指标 ? 占地面积：项目总用地面积为 4851 平米 可建设用地面积为 4351 平米 ? 容积率：不大于５ . ０ ? 可建设面积：２４０００平米 ? 绿地率：不低于３５％ ? 建筑密度：不高于４０％ ? 退线指标 东侧退道路红线不少于８米 南侧退规划路红线不少于３米 西侧退现状建筑不少于１４米 北侧退现状物不少于 6 米 ? 建筑高度 :27 — 80 米 项目概况 ? 获取方式 目前该土地使用权所有人为自然人，已缴清土地出让金，并 以自然人身份取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证，拟通