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《投资学》课程设计报告 万科 A 股票投资研究报告 2013-6-30 1 宏观经济分析 国家出台的宏观调控政策主要是通过紧缩资源和土地两大因素，重点为稳定 房价和优化住房供应结构，此外还有加强金融调控、信贷管理，同时整顿混乱的 房地产市场秩序。具体涉及到了税收、金融、政府、土地资源等各方面的措施以 达到宏观调控的目的，政策涉及的对象包括银行、地方政府、购房者和房企。 从国内看来，我国 GDP 同比增速比一季度下降，不过环比增速有上升趋势， 经济出现稳定迹象。从拉动经济增长的“三驾马车”来看，第三季度经济增速还 会反弹。从国际看来，世界经济形势复杂多变，欧洲主权债务危机再度恶化，金 融市场动荡、投资者信心回落，推动全球避险情绪增加。经济全球化，使得各经 济体都难以独善其身。发达经济体分化程度加剧，新兴市场也表现出经济增长放 缓或维持低位运行的特征。 （1）国内经济形势：增速下调，运行平稳。面对复杂多变的全球经济形势， 在人民币升值、外汇缩水、出口下行等压力不断增强的环境下，中国经济依然保 持了较快增长，总体经济运行平稳。①GDP 仍然保持较高的增长。②CPI 高位后 逐月回落。③PMI 数据重回临界点以上。④2011 年 12 月 12—14 日中央经济工作 会议给 2012 年经济工作定的总基调是“稳中求进”。中央经济工作会议提出2012 年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和 稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性。 （2）全球经济形势：复杂多变，前景低迷。首先，世界经济下行压力加大。 近期美国经济出现改善苗头，但长期增长的势头依然微弱，美联储近日决定将过 度宽松的货币政策延长至 2014 年。其次，欧洲主权债务问题短期内难以解决。 欧盟长期高福利政策以及巨额开支使财政赤字、公共负债难堪重负，但这些国家 还没有来得及进行政策调整，自身根上的问题和全球金融危机交织在一起，就出 现了欧债危机。此外，地区热点此起彼伏。总之，面对经济增速放缓的趋势，2012 年经济发展基调是：稳中求进，保持平稳发展，转变发展方式，促进和谐稳定， 主题由保增长变为求稳定。 （3）宏观环境：经济形势好于2012 年，政策调控坚持从紧取向。方面：“稳 增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目 标，“中央经济工作会议”继续强调 2013 年“稳中求进”基调，经济和物价环境 向好，货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，2013 年将保持稳健取 向，新增货币量和货款略有增长，为房地产业继续带来利好，房地产调控政策方 面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机 和支持保护合理需求的政策大方向不变。 （4）市场趋势：整体市场好于2012 年，去年增速前高后低。从经济环境基 本向好的背景下，预计 2013 年整体市场好于 2012 年，成交方面，全国商品房销 售面积同比增长 5.6%，增幅略高于 2012 年，基数效应和市场惯性决定 2013 年 上下半年增速前高后低，上半年同比增长约 15%，下半年增幅缩小至 0.7%。供应 方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增 速不会十分突出，预计 2013 年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长 9.6%房 地产开发投资额同比增长 17.1%，增速与 2012 年基本持平。重点城市 2013 年下 半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显，价格方面，货币环境 稳定和定向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有 限，预计商品房销售均价同比上涨 7.8%，涨幅略有扩大。 （5）关注点：不同城市、不同房企分化进一步加剧。不同城市和不同房企 分化加剧：一方面，少数热点一二线城市潜在需求热烈但供应不足，成交量在 2012 年高基数上难以大幅增长，价格上涨压力大；多数二线城市供需基本平衡， 推盘加大背景下销售规模有望继续扩大，价格平稳；广大三四线城市供应充足但 潜在需求相对较弱，不具备价格上涨动力，部分城市供应严重过剩风险值得关注； 另一方面，龙头房企继续跑赢大市，小企业被收购，兼并可能性加大，行业集中 度进一步提高，在此形势下，房企需继续抓住刚需主流产品做规模，但中高端产 品贡献度更高，量价两手都要抓，同时