律师：地上空间建设用地使用权的法律问题(超强分析).docxVIP

律 ：地上空 建 用地使用 的法律 (超 分析 ) 特 授 法 之家 布， 注明来源和作者一、 的提出近期，一篇《宋 平 :不要叫我“开 商” ， 城最 美 庄小 落地》被网 和微信广 播，文中 庄的描述“宋 平的第一个“ 庄” 体，静静地躺在山谷 ，在 冬日阳光下亮白耀眼。 庄占地面 20 ，主体是一 落地 500 ㎡的中式宅院。 外，便是前庭、后院、菜园， 再到大片 田和果林的“庭院园田”四 体系。主体建筑一 架空， 二楼是一个合院格局， 青瓦白 木柱， 着凉廊、 露台和灰空 。架空 高 3.9 米，做成了一个高科技 空 ：有 A 字抱架水培、 垂直多 水培、 基 培、立柱栽培?? 什么一楼要架空 ? 因 受政策限制 ， 造房子不占用 耕地面 。”国家允 在耕地上建 架空的建筑 ?架空的建 筑需要 理相关的土地或者 划 批手 ?一系列 ， 上在法律上属于地上空 建 用地使用 的 。 ( 城 庄小 架空 上的合院 ) 二、地上空 建 用地使用 概念目前国家法律 面，没有明确地上空 建 用地使用 的概念， 在 州市、南宁市出台地上空 建 用地使用 的 定中，明确地上空 建 用地使用 是指依法批准利用地上空 开 建 建筑物及 其附属 施， 并 地上空 享有占有、使用、 收益的 利。三、地上空间建设用地使用权的立法现状 (一 )国家层面法规 1、《物权法》的规定根据《物权法》第 136 条规定，建 设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权不得损害已设立的用益物权。可以看出，《物权法》对地表、地上或者地下的建设用地使用权 做了原则性的规定。 2、根据《中华人民共和国城乡规划法》 第 33 条规定，城市地下空间的开发和利用，应当与经济和技术发展水平相适应，遵循统筹安排、综合开发、合理利用的原则，充分考虑防灾减灾、人民防空和通信等需要，并符合城市规划，履行规划审批手续。 《城乡规划法》只对地下空间开发做了原则性的规定，对地上空间开发没有做出任何规定。但是对于地下空间开发和利用提出一个重要的原则：符合城市规划，履行规划审批手续。同样，我们认为地上空 间开发和利用也需要遵守这条原则。 2008 年 1 月 3 日，国务院发布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》 (国发 2008〕3 号)明确要求：“国土资源部要会同有关部门，依照《中华人民共和国物权法》的有关规定，抓紧研究制订土地空间权利设定和登记的具体办法” 。根据物权法和规划法关于地下空间建设用地的规定，由此我们可以推出以下结 论： 1、可以设立地上建设用地使用权，但不得损害已设立的用益物权 ;2、地上空间开发和利用需要符合城市规划，履行规划审批手续。 (二 )地方层面法规《物权法》出台后，各 地对于地下空间开发利用出台了诸多规定，但是对于地上空间的开发和利用，只有个别地区苏州市、南宁市出台，但这 仍不影响我们对地上空间的研究。 1、 2011 年江苏省苏州市出台了《苏州市地下 (地上 )空间建设用地使用权利用与登记暂行办法》。该《暂行办法》第 2 条规定：“建设用地使用权根据规划利用空间界限，除设立地表建设用地使用权外，可 分层设立地下、 地上空间建设用地使用权。 ”第 6 条规定：“地下、地上空间建设用地使用权的取得应当符合城乡规划、土地利用总体规划，并且应当充分考虑相邻空间的发展需要和 相互衔接，不得损害已经设立的不动产物权。 ”2、2014 年南宁市政府办公厅出台了《南宁市地上地下空间建设用地使用 权审批与确权登记暂行办法》 ，该《办法》对地上地下空间及地上地下建设用地使用权的概念、审批程序、供地方式、出让金最低价格、验收和等级等做出了规定。其中《办法》明确，地上地下空间建设用地使用权是指经依法批准利用地上地下空间开发建设建筑物及其附属设施，并对该地上地下空间享有占有、使用、收益及处分的权利。地上地下空间建设用地使用权实行有偿使用制度，采用招标拍卖、挂牌的方式出让，但依规定可以划拨的除外。出让年限根据法律、法规规定的用途确定，但不得超过相同用途的地表建设用地使用权出让最高年限。 《办法》强调，地上地下空间建设用地使用权审批与确权登记的具体审批程序和要求适用地表建 设用地使用权管理的一般规定。对于同一主体结合地表建筑 工程一并开发建设的地上地下工程，应当连同地表工程一并 规划和供地，独立开发的地上地下工程属于经营性项目，应 当采用招标拍卖、挂牌的方式出让地上地下空间建设用地使 用权。以出让方式取得的地下、地上空间建设用地使用权可 以转让、抵押，但需遵循建设用地使用权转让、抵押相关法 律法规规定。 (三 ) 合同范本关于地下或地上空间的约定除了 以上法律法规、地方规章等， 2008 年 4 月