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精品文档（可编辑） 值得下载 土地二级市场现状与分析 摘要：随着我国土地有偿使用制度的确立，全国范围内土地市场的建立，土地交易日益繁荣，土地二级市场也有了长足的发展，为我国合理利用土地资源防止国有资产流失发挥了重要作用。但是由于种种原因土地二级市场在发挥其积极作用的同时也存在一些问题和不足，本文对此进行分析并提出建议。 关键词：土地二级市场 问题 对策 谈到土地二级市场大家会有些疑惑，什么是土地二级市场？土地二级市场是指出让土地使用权的转让或再转让，它体现的是土地使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的关系。进入土地二级市场的国有土地使用权主要是出让土地使用权。土地二级市场的交易方式主要有转让、出租、抵押三种，土地二级市场是土地一级市场的扩展和补充。土地一级市场与土地二级市场是相互影响的，如果土地一级市场经营不善，就会造成土地二级市场的混乱无序；土地二级市场不实行规范管理，也会扰乱土地一级市场的正常秩序，最终导致国有土地资产流失，影响经济发展，还会导致腐败的发生。 1.土地二级市场存在的问题主要有以下几点 1.1擅自改变土地用途 有的土地使用者法律意识不强，受经济利益驱使在土地转让过程中擅自改变土地用途。土地价格因土地的用途不同而具有差异性，如果在土地转让过程中擅自改变其用途就会扰乱市场造成国有资产流失，使国家利益蒙受损失，情节严重的还要负法律责任。如工业用地转让时土地用途改为商业用地的应收回土地使用权重新出让，补缴出让金后再转让，而不能直接转让。 1.2交易隐蔽性，缺乏交易的公共平台，偷税漏税问题突出 土地二级市场没有交易的公共平台。现在土地一级市场因国家的重视，已建立了规范的交易平台，交易信息公开，竞价方式公开，交易环境公平，取得土地使用权价格合理，有效保障了国有资产不流失。而土地二级市场没有建立一个能够提供交易的的公共平台，交易信息、交易价格均不公开，在某种程度上会造成国有资产流失，导致土地市场产生不稳定因素，严重时还会扰乱土地一级市场。如有的土地交易双方为了达到偷税漏税的目的而进行私下交易，故意压低土地价格。还有的交易者在土地抵押过程中和一些土地评估等中介机构串通一气故意把价格抬高以骗取银行的高额贷款，加大了银行的放贷风险，对银行造成严重经济损失，破坏金融秩序。有些出让土地和划拨土地的出租，往往与房屋等建筑物的出租联系在一起，土地使用权的出租人和承租人一般去房产管理部门办理房产登记手续，很少到国土资源管理部门办理土地登记手续，因此，国土资源系统缺乏此项统计。原划拨土地进入二级市场，既可以采取补缴出让金方式，也可采取租赁、作价出资或授权经营方式。对此，国家规定了不同的收益分配政策，造成了收益分配的不均等。这些现象导致土地交易市场乱象丛生，使得土地市场监管难度加大。 1.3达不到转让条件，而擅自对土地进行转让或抵押 如有的土地开发商为了获取高额利润囤积土地、炒地皮，把没有达到转让条件的土地高价转让给下一个开发商，甚至层层转让，扰乱土地市场，破坏经济健康发展，滋生腐败。在招商引资过程中各地政府为了引进外资 ，为外地企业落户当地创造优惠条件。允许这些企业选择分期付款的方式缴纳土地出让金，在没有交齐土地出让金的情况下给他们颁发了土地使用证。这样就被一些不良企业利用钻了空子，利用我们工作的疏忽擅自转让或向银行抵押土地使用权贷款，如果还不上贷款土地使用权就要被法院拍卖致使国有资产的流失，损害了国家经济利益。有的土地在抵押期间，由于个别工作人员业务水平较低在工作中审查不严谨不细致而发生的土地转让行为，产生了很多不必要的纠纷，严重侵犯了当事人的权益，为当事者带来了很多不良后果，造成了很坏的社会影响，影响了政府的形象。 1.4测量技术不过关，误差严重 有时因经济原因或照顾关系聘请的测量机构和测量人员缺乏测量资质和上岗证，这样在土地转让过程中由于测量人员业务素质差，缺乏科学的测绘方法，测量技术不过关，现场调查不严谨，调查方法不当而发生了相当比例的土地边界纠纷，给土地正常转让带来很多不必要的障碍。主要存在土地权属调查表内相关说明不细致，土地权属资料收集不全面，调查图件表示不完整，签章手续不齐全等问题。 1.5部门职能交叉，导致管理的多头性 一是房管部门的管理。土地二级市场交易不单纯是土地使用权的交易，常常伴随着地上附着物的转让，如不能及时掌握地上附着物的转让情况，就不能及时、合法、有效的管理好土地二级市场交易。二是法院的裁决。随着经济社会的发展，法院判决涉及土地使用权清偿债务的现象相当普遍，但法院在裁决时，没有考虑被处置的土地权属是否合法、是否符合土地二级市场转让条件，未经国土部门批准强迫转让土地使用权或强行拍卖债务人的划拨土地。从某种程度上，也为不符合