物业维修部设施设备维修、保养管理制度.docx

物业维修部设施设备维修、保养管理制度 为保证所有为业主提供各种服务的公共设备满足服务要求，特制定本规程。 （一）定义 1、计划保养 指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现故障及时排除作好记录。 2、一级保养 对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查；对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。 3、二级保养 对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。 4、中修工程 中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，能正常运转。 5、大修工程 大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。 6、设备更新和技术改造 设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。 7、事后维修（故障维修） 设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。 8、状态维修 通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。 （二）设备分类 根据设备重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）： Ⅰ级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜。 Ⅱ级设备：正压风机、空气处理器、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、车场自动收费装置。 Ⅲ级设备：除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、交通道闸、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。 （三）职责 1、负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、各维修人员的调配、工程监督、组织验收，保养计划审批，设备（器具）申购、报废审批，选择、评价设备维修养护供方。 2、负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的检查。 3、负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及《设备维修保养合同》委托范围外的保养、维修工作，填写相关记录，编制保养计划。根据维修养护合同监督检查、评定供方。 （四）设备维修保养管理 1、计划 制定年度保养计划，保养周期、级别应符合国家相关规定和本文《设备保养、中修、大修周期》的规定及合同要求。领导审核、调整后实施。 2、实施 （1）按有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。维保单位负责《设备维修保养合同》委托范围内的设备维修保养，工程维修部负责范围内的设备维修保养工作。维保前进行相应的培训教育和技术交底，材料和其他各项准备工作。 （2）发现设备故障（不属于工程维修部负责维修范围内的故障维修），工程维修部应立即通知相关维保单位，接到通知后，须在半个工作日内给予答复，确定维修时间。一时无法解决的问题应主动说明情况，提供方案、协商解决，确定修复时间。对于重大维修，应组织专业工程师进行现场监督、指导。维修费用较高的项目，应组织调研、考察。关键设备发生故障，造成小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活（不含重大设备事故），须按应急程序进行抢修。物业管理处首先应电话通知，并立即组织抢修，恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。 （3）设备在检修前，应将设备系统的电源断开，将“请勿合闸”的警示牌悬挂于此处（电源箱正面）。如电源箱旁有人在工作，应对其讲明设备在检修时任何人不得合闸，必要时，设备检修人员应留人在电源箱处，现场监护，不得离开。设备在检修时，检修现场应有“设备在在检修”的告示牌，提醒他人不要接近；认真执行安全操作规程，停电