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物业管理师《经营管理》第二章 物业管理师《经营管理》第二章（6） 三、个别风险 （一）收益现金流风险 收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。 不论是开发投资，还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来 地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大 的影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、 资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。 （二）未来经营费用风险 未来经营费用风险，是指物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险。 即使对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由租户承担，也会由于建 筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得 不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始的评估中是不可能考虑到的。 所以，置业投资者已经开始认识到，即使是对新建成的甲级物业投资，也会面对着建 筑物功能过时所带来的风险。房地产估价人员在评估房地产的市场价值时，也开始注意到未 来的重新装修甚至更新改造所需投入