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中国住宅开发房地产企业主体信用评级方法体系 中国住宅开发房地产企业 主体信用评级方法体系 （2018 年版） （2018 年版） 中国住宅开发房地产企业主体信用评级方法体系 摘要 中债资信评估有限责任公司（以下简称“中债资信”）的中国住宅开发房地产企业主 体信用评级方法体系（含评级模型）定位于为评定住宅开发房地产企业信用等级提供方法 论支持，帮助监管部门、投资者和受评对象等报告使用者理解住宅开发房地产企业的评级 思路、评级要素和指标、打分卡模型阈值和权重的设定标准，使得评级过程和评级信息更 加透明化。 随着房地产行业逐步进入白银时代，房地产企业运营模式发生明显转变，在此背景下， 指导并服务于评级实务的分行业主体评级方法也需要与时俱进。根据评级原理核心思路， 中债资信对行业发展变化情况进行了深入系统总结，制定了新版中国住宅开发房地产企业 主体评级方法。 本方法对房地产行业进行界定，通过回顾近年中国房地产行业发展历史，总结房地产 行业特征，并在评级原理指导下制定了中国房地产企业主体评级思路：（1）根据房地产行 业的特征（行业周期性强、行业集中度显著提升、区域分化明显、资本密集债务负担重等） 及经济性意义，确定影响住宅开发房地产企业资源配置和债务政策的评级要素和指标，分 别为规模及市场地位、区域分布、项目运营质量、土地储备、商业地产运营能力、盈利和 现金流、杠杆水平和长、短期偿债指标。（2 ）采用打分卡模型对房地产企业的资源配置、 债务政策评级指标打分，并结合级别映射矩阵确定受评主体初始级别。其中，打分卡模型 的阈值通过房地产行业信用风险的理想分布曲线 （房地产行业信用风险评级结果为 “IRR-6 ”）设定划分标准后再结合专家经验调整确定而来；打分卡模型的权重设定采用有 效约束条件下网格划分方法得出分层级最优风险权重后结合专家经验调整而来；级别映射 矩阵的设定则采用了可变权重设置思想。（3 ）考虑模型外调整因素包括但不限于公司治理 与管理、流动性、偿债意愿、大数据调整因子等，对模型得出初始级别进行调整得出个体 级别。（4 ）在个体级别基础上考虑外部支持后（如有）得到最终主体信用级别。 此外，需要说明的是：（1）本方法适用范围为中国区域内住宅开发房地产企业主体评 级；（2 ）本方法中模型构建存在一定前提假设，如行业理想分布曲线为近似接近正态分布 的钟型曲线形态，且模型无法涵盖影响受评企业信用水平的所有因素和指标。因此本方法 和模型可能存在一定的应用局限性。 中国住宅开发房地产企业主体信用评级方法体系 目录 引言—政策、人口、资金，到底是什么因素在影响房地产行业的发展？ - 1 - 一、 中国房地产行业概况及特征 - 4 - （一）中国房地产行业划分及界定 - 4 - （二）中国房地产行业特征 - 4 - 二、 中国住宅开发房地产企业主体评级思路 - 7 - （一）确定中国房地产企业资源配置和债务政策评价要素和指标 - 8 - （二）根据房地产行业理想分布曲线确定评级标准 - 8 - （二）确定资源配置能力和债务政策指标风险权重 - 9 - （四）根据企业资源配置、债务政策得分确定初步级别 - 11 - （五）根据房地产企业模型外调整因素进行最终级别调整 - 11 - 三、 中国住宅开发房地产企业资源配置和债务政策要素和标准 - 12 - （一）规模及市场地位 - 12 - （二） 区域分布 - 13 - （三）项目运营质量 - 14 - （四）土地储备 - 15 - （五）商业地产运营能力 - 16 - （六）盈利能力和现金流 - 18 - （七）杠杆水平 - 19 - （八）短期偿债指标 - 20 - （九）长期偿债指标 - 22 - 四、 中国房地产企业模型外调整因素 - 23 - （一）公司治理与战略 - 23 - （二）流动性 - 23 - （三）偿债意愿 - 24 -