前期工作作业流程.docVIP

市政府及发改局、环境保护局批文 市政府及发改局、环境保护局批文 土地计划设计条件 办理土地出让协议及相关手续 计划局办理土地计划许可证 土管局办理土地出让使用证 设计施工图纸到审图办审图 防雷审核 消防审核 墙改费基金 人防审核 办理工程计划许可证 城建局办理报建手续 招投标 签施工协议 质检报检 墙改报检 安全报检 办理施工许可证 开工许可证 计划局放线 验 收 房地产开发项目标完工验收 办理商品房预售许可证 办理商品房预售许可证 开发项目标物业管理和交付 前期工作步骤 前期准备工作关键包含发改委对房地产项目进行立项审批，计划局对项目进行计划审批，土地出 让等，此阶段关键工作是取得项目开工建设一系列许可证和取得项目建设用地使用权证，我们所说《建设用地计划许可证》《建设工程计划许可证》《建设工程施工许可证》全部是在前期这个阶段取得。而《国有土地使用权证》是因为开发商支付土地出让金时间不一样，取得时间也不相同。房地产开发中，土地取得是最关键，现阶段土地取得方法有二种，出让或划拨，划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人，因为未向国家交纳土地出让金，不许可作为开发使用，通常是只给国家机关、学校等使用，出让是指和国家签署土地出让协议，交纳土地出让金而取得土地使用权方法，现在房地产开发均属于这种形式。土地出让因为其用途不一样，使用期限也不相同，关键分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年不等，下面我结合我们现实情况，把前期工作步骤大致和大家汇报一下，有什么不妥地方请领导和同志们指教： 一、市发改局办理立项审批手续 办理审批手续需提供以下材料： 1．、申请汇报 2、有对应资质建设项目可行性研究汇报 3、新征地项目提交国土局出具土地预审意见和土地“招、拍、挂”同意文件 4、对应环境保护部门出具相关环境影响评价审批文件 5、提交城市计划局出具计划预审意见书 以上五条缺一不可，而且注意，2条和4条所提到“对应”二字，是按权限和资质来分，立项是前期工作头一项，没有立项批文，下一步什么证件全部拿不到。 二、办理土地转让协议及相关手续 1、提供土地指标文件 2、取得土地中标通知书 3、市政府批协议文件号 4、交纳土地出让金 5、签定土地出让协议。 签定土地出让协议，必需是在土地局在网上公开“招、拍、挂”完成后，才能交纳土地出让金，待交纳土地出让金完成后方可签定土地出让协议。 三、办理土地计划许可证 （一）建设用地计划许可证申报材料： 市政府或发改部门建设项目立项同意文件三份、建设项目基础情况材料一份； 《建设用土地计划许可证申请表》； 工业项目或其对周围地域有一定影响建设项目，必需交环境保护、消防安全、卫生防疫和其它特出要求相关同意材料各一份； 现实状况地形图三份，电子文档一份； 《计划设计条件》二分；（复印件） 营业执照，房产开发资质证书；(房产开发项目提供)各一份(审验原件，提供复印件) 《国有土地使用权出让协议》一份，地籍平面图二份。(审验原件，提供复印) 计划编辑单位计划编制资质证书副本（提供复印件）。另省外计划编制单位在本省负担计划编制任务需提供计划编制资质证书副本（复印件）、计划设计协议并填写《省外计划编制单位进鲁负担项目立案表》及项目责任人和主设计人员名单； 建设物平面位置计划图、计划设计说明书各三份，电子档一份； 10、建设用地项目包含到消防、人防、环境保护、市政、绿化、文物、产权、安全监督等部门，须附相关部门平面计划审核意见二份； 11、建设效果图（包含不一样单体效果图、沿街部分、拐角处、大门等部门得效果图），鸟瞰图（非单位建筑提供）； 市政设施、管线计划部署图一份，电子版； 景观计划图（包含沿街景观计划、效果图）、竖向计划图一份，电子文档一份；（非单位建筑提供） 工程项目技术经济指标很算书、绿化指标核实书，电子文档一份；（非单位建筑提供） 计划技术服务中心出具计划方案论证书二份。 办理土地计划许可证，包含到了房地产开发资质和人防、消防意见书，这几项工作也是极难办，在现实工作中也可暂缓，以后必需补交齐全。 四、办理土地使用权证 1、提交发改局项目立项审核意见； 2、用地审请书； 3、用地总平面图； 4、用地计划设计条件； 5、计划用地许可证； 6、签定土地出让协议； 7、和市政府签定开发协议； 8、营业执照复印件； 9、土地出让金发票复印件； 10、环评汇报； 11、法人身份证复印件； 12、委托书及委托人身份证； 13、交费.领证； 交费：1、土地交让金.2、地界勘测费3、评定费.4、登记费5土地办理手续费政策性收费免交 一切手续到齐后方可拿到土地使用权证； 国有土地出让金返还，需有我们单位提出申请，分管领导签字，报市长同意后方可报财政局拨付。 五、办理房地产开发资质《暂定资质》 （一）新设置企业申报材