征地拆迁分户技术报告模板(均价稿).pdf

深汕公路改造工程 ( 一期 ) 拆迁补偿估价技术报告 估价项目名称： 关于深圳市龙岗区坑梓街道老坑社区盘古石居民小组 黄日欢拥有的测绘编号为 FC:2007-1 的房地产、构筑 物等附属物以及自行装修装饰（二次装修）拆迁补偿 估价技术报告 委 托 方：深圳市龙岗区坑梓街道办 估 价 方：深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司 估 价 人 员：蒋秀峰 李华勇 徐援泽 宋娟 估价作业日期：二○○八年一月六日至二○○八年三月八日 估价报告编号：深国房评（技）字第 xxx 号 . 目 录 一、估价技术报告 2 （一） 个别因素分析 - 2 （二） 区域因素分析 - 2 （三） 市场背景分析 - 3 （四） 最高最佳使用分析 - 4 （五） 估价方法选用 - 5 （六） 估价测算过程 - 6 （七） 估价结果确定 - 14 . . . . 一、估价技术报告 （一）个别因素分析 详见《估价结果报告》中“估价对象”描述。 （二） 区域因素分析 深圳市位于广东省南部沿海地区，其东临大鹏湾，西连珠江口，北与东莞、惠州 两市接壤，南与香港新界紧邻。市辖 7 区，分别为罗湖区、福田区、南山区、盐 田区、龙岗区、宝安区、光明新区，土地面积 2050 平方公里。经过近三十年的发 展，特区内可开发土地资源较为稀缺，目前可开发的土地主要集中在特区外，根 据规划，将在特区外设立 6 个卫星城，以促进特区外的经济发展。 龙岗区位于深圳市东北部，东临大亚湾、大鹏湾，西连宝安区，北靠惠州市、东 莞市，南接深圳经济特区，地理位置得天独厚，是市高新技术产品出口加工基地、 物流配送基地和海滨度假旅游胜地。龙岗区是深圳市面积最大的市辖区，总面积 844.07 平方公里，常住人口 183 万人（初步数） ，其中户籍人口 35.5 万人（初步 数）。辖布吉、坂田、南湾、横岗、龙岗、龙城、平湖、坪山、坪地、坑梓、葵涌、 大鹏、南澳 13 个街道办事处。 坑梓街道位于深圳市龙岗区东北部，北接惠州市，东靠大亚湾，南连坪山镇，西 邻坪地镇；共辖 5 个行政村、 1 个居委会、 40 个村民小组，总面积 46 平方公里， 总人口约 15 万，其中常住人口 9000 人，流动人口 14 万余人。坑梓镇是深圳市大 工业区所在地，是深圳东部的新兴工业重镇。随着大工业区加快开发、惠州南海 石化项目启动，坑梓街道以其优越的区位条件、丰富的资源储备、完善的基础设 施和一流的政府服务，已成为建设大型产业基地的理想之地。 深汕公路坑梓段，南起坪山界，经坑梓镇的大工业区、老坑村、老坑工业区、龙 . . . . 田社区、坑梓镇中心、秀新社区、金沙社区至惠阳淡水收费站，该路段总长约 10 公里。该路段两边沿线区域内主要以村（居）民生活区和工业区为主。 （三） 市场背景分析 1、2007 年深圳市房地产市场总体运行情况 （1）全市房地产投资基本与去年持平，开发建设规模呈现小幅减少 2007 年，我市完成房地产开发投资 461.05 亿元，同比增加 0.08%，其中住宅完成 投资 331.73 亿元，同比增加 3.21%；商品房施工面积为