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澳德隆置业房地产项目全程服务说明书 第一部分市场调研分析 一、宏观经济与地区经济调查分析 （一） 全国社会经济统计指标 1、 总量指标 GDP 人口 进出口总量指标 2、 结构指标 GDP 第一产业、第二产业、第三产业等结构指标 3、 水平指标 职工平均工资 人均居住面积 4、 动态指标 零售价格指数 固定资产投资 价格指数 贷款利率 通货膨胀 数据来源：统计年鉴、经济统计年鉴 （二） 地方经济统计指标 1、宏观年度经济指标 GDP GNP GDFW 数 人均GDP 固定资产投资需求 社会消费品零售总额 进出口总额 商品零售价格总额 进出口总额 2、 宏观月度经济指标 第一、二、三产业的GDP 工业 商业 投资 外经外贸及旅游 财政 金融 物价 收入 人口 数据来源：地方统计年鉴、地方经济发展月报 三） 房地产业统计 1、 全国房地产统计指标 房地产投资 房地产业资金状况 开发量 销售情况 2、 地方房地产统计指标 土地开发 开发投资 开发量 销售情况 资金状况 数据来源：中房指数、国房指数、房地产开发投资统计快报、地区政府及地方经济信息 二、房地产政策影响调查分析 （一） 房地产政策对价格的影响 （二） 房地产政策对开发热点分布的影响 （三） 房地产政策对开发产品形式的影响 （四）房地产政策对施工进度的影响 三、 规划影响调查分析 （一） 点状基础设施建设对房地产市场的影响 （二） 线状基础设施建设对房地产市场的影响 （三） 面状基础设施建设对房地产市场的影响 四、 房地产供求调查与分析 （一） 商圈的界定 （二） 市场细分 （三） 供求缺口的调查与分析 （四） 人口与住宅需求潜力分析 （五） 收入与住宅需求潜力分析 五、 房地产项目市场调查与分析 （一）房地产项目一般特性的调查与分析 1、 法律特性的调查与分析 土地获得方式 土地出让年限 项目规划条件 建筑标准等 2、 经济特性的调查与分析 销售价格和租金水平 价格折扣 促销手段 付款方式 定价策略 3、 项目所在地点自然条件的调查与分析 地点物理条件 地表的自然状况 配套设施的物理特性 便利配套 4、项目关联性调查与分析 通达性 可视性 （二）对不同用途物业特性的调查与分析 1、 财务特性 租金水平和价格水平 停车空间的额外租金 所有者与租赁者在使用数量上的分配比例 空间和单位的吸纳率 付款方式及折扣 物业管理费用 其他相关税费 2、 建筑特性 建筑物的使用年限 建筑物的条件 单位的面积 房间的数量 房间的种类 特殊设计 3、 地点特性 娱乐性设施 景观质量 停车场设施 4、 环境特性 与就业中心的接近程度及沿途的环境 与商业中心的接近程度及沿途的环境 与娱乐设施、文化设施的接近程度及沿途的环境 与各种交通枢纽的接近程度及沿途的环境 与停车场和空旷地的接近程度及沿途的环境 与主要十道的接近程度及沿途的环境 与学校的接近程度、沿途的环境及学校的质量 与医院、消防、公安部门的接近程度及沿途的环境 （三） 房地产项目及竞争对手的评价 （四） 消费者研究 六、 住宅物业市场调查与分析 （一） 住宅市场基本特征调查与分析 1、 住户分析 2、 住宅单位分析 3、 住户在住宅单位中的分配 （二） 住宅市场细分 1、 按经济因素分类 2、 按建筑状态分类 3、 地点及区位分类 （三） 住宅市场供给调查与分析 1、 增量住宅市场供给分析 2、 存量住宅市场供给分析 （四） 住宅市场需求调查与分析 1、 新住户生成 2、 住户的年龄结构 3、 收入 4、 信用条件 5、 替代性产品的价格及拥有成本 6、 对外来的预期 7、 季节性影响 七、 商铺物业市场调查与分析 （一） 商圈的界定 1、 初级商圈 2、 二级商圈 3、 三级商圈 （二） 对零售活动的调查与分析 1、 商铺物业的细分 2、 零售产品和服务的需求分析 （三） 商铺物业需求的分析预测 1、 购买力调查与分析 2、 支出模式调查与分析 3、 商铺物业需求的测算 4、 潜在的和显在的供给量分析 （四） 商铺物业的产品定位 八、写字楼市场调查与分析 （一） 写字楼市场背景调查与分析 1、 宏观经济背景分析 2、 房地产市场背景分析 （二） 写字楼区域市场调查与分析 1、 项目所在城市开发条件评价 2、 项目所在区域开发条件评价 3、 项目所在地点开发条件评价 （三） 写字楼市场细分 1、 写字楼物业的分类 2、 写字楼用户的分类 （四） 写字楼市场供求调查与分析 （五） 写字楼物业的产品定位 第二部分项目投资策划 一、项目用地周边环境分析 1、 项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、 项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观