2021万达新项目规划设计方案评审关注要点详解.docxVIP

万达新项目规划设计方案评审关注要点详解 （专项业务类） 一、 前言 商业综合体的规划设计工作分哪几个时期 商业综合体的规划设计工作分为概念方案时期、方案设计时期 （含方案深化设计）、初步设计时期，施工图设计时期、实施时期和营 运时期。 商管公司参与规划设计工作要紧集中在哪两个时期及工作内容 商管公司作为商业产品的使用者和治理者，参与规划的目的和任 务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营成效的预期上实施专 业把控，我们参与新项目规划的能力和水平将阻碍商业品质。 二、 商业项目业态定位和设计研讨工作要点 对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商 业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。 现在期商管公司的任务及预备工作内容 商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案（含方案深化）设计 评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中 的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设 计等时期来完成。在每个时期，商管公司作为物业的使用者和治理者, 都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，通过研究分析 后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司 主导的专项设计成果，提交规划院，然后通过一次或多次联合评审会 签由规划院将各方意见达成一致，形成时期性设计成果。本文将重点 从这三个时期就商管公司参与规划设计任务、预备工作以及从治理专 业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作 的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的 放矢，提高工作效率。 评审关注的事项（业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、 停靠站和公交车站、治理用房、消防疏散通道、变形缝） 【关注点11业态定位 依照市场调研结果，综合都市进展和商业进展状况、商业 项目所在区域的进展趋势、所属商圈的地位和以后竞争态 势等情形进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态 组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目 内外交通环境组织、要紧业态（含步行街）类型的布局及 而积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划 分方式等要素予以确认。 【关注点2L步行街布局 1）步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主 力店客流淌线的枢纽，使各主力店的客流通过步行街实 现交汇和共享；目前依照不同的建筑体量，步行街与主 力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围 合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为 确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开 口数量应适当，同时通过在适当位置开口使步行街没有 明显的“冷段”和“死角”； 2）步行街的总长度通常以280?350米为宜；一样在步行街 的转折处、入口处设置两个中庭同时要分主次，主中庭 而积约500?700平米（开洞而积），次中庭而积约300? 400平方米（开洞面积）；两个中庭的间距以80?100米 为宜。 【关注点3】：交通组织 1） 都市广场 万达商业综合体一样设置大型都市广场（3000?10000平 米左右）。大型都市广场应结合都市耍紧交通道路设置，其 他广场结合步行街入口设置； 2） 竖向布置 在整个广场的竖向布置上，整个广场的各出入口的数量合 理，位置与客流淌线相匹配。从商业角度看各岀入口应与 市政过街人行横道、人行天桥、地下通道、地下交通出入 口等有机结合，尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用 以及可能存在的地面坡度进行“多首层”设计； 3） 道路交通 重点关注广场内外交通动线与都市周边大交通的关系和交 通组织。地下停车场（不含酒店）至少应有两处双向出入 口同时分不设在不同的道路上，出入口位置应最大限度地 降低对地而步行路线和客流出入口的阻碍，同时还要保证 项目周边车辆到达和离开的车流淌线便利顺畅，正常情形 下不致形成交通拥堵； 同时应对整个广场的独立对外通道和内部垂直交通（扶梯、 货梯、观光梯等）设计统筹考虑，提出设计思路（详见方 案设计时期【关注点10】）。 【关注点4】：停车位 依照当地法规的规定，结合都市私家车辆的保有量、当地 居民购物出行适应等因素，合理规划机动车和非机动车的 停车位数量，除了按照规定满足商务和住宅（如有）的需 要外，供商业部分使用的停车位数量通常应保证吞吐能力 达到1000辆/小时以上。 【关注点5】：停靠站和公交车站 为方便顾客下车，还应在要紧的广场出入口区域增设港湾 式车辆停靠站，长度许多于20米，宽度为双车道，可满 足出租车临时停靠，停靠站的数量依照实际情形确定。依 照公共客运交通现状应在广场周边适当位置规划公共客 运交通车站。 【关注点6】：治理用房 依照目前万达综合体的产品特点及物业治理模式，治理用 房包括大商业治理用房和销售型物业（包括大商业中的插 蜡烛物业