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住房贷款问题 一、摘要 随着房价的日益飙升，购房对于大多数家庭来说是一项沉重的开支负担，一次 性全额付款对中等收入家庭也近乎不可能，因而分期付款采购住房是大多数家庭的 选择，那么在现性的住房贷款政策是否有效的减轻购房者的还贷负担，本模型将做 进一步的剖析。 二、问题的提出 今年年初由中国建设银行北京市分行印发的《个人住房贷款简介》的小册子中 介绍了有关个人住房贷款的有关问题。其中指明贷款额最高为拟购买住房费用总额 的70%贷款期限最长为20年。个人住房贷款利率如附表1所示。借款人在借款 期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。附表 2列出了不同贷款期 限下的月均还款额、还款总额和利息负担总和。试给出公式说明附表 2中后三列数 是如何算出来的。 近年来国务院批准，中国人民银行决定从 1999年9月21日起，延长个人住房 贷款期限并降低利率以支持城镇居民购房。各商业银行个人住房贷款的最长期限由 现行的20年延长到30年。每笔贷款年限由商业银行依据借款个人的年龄、工作年 限、还款能力等因素与借款人协商确定。个人住房款年利率最高水平降为 5.88%。 并根据贷款期限划分为两个档次：5年以下（含5年）为年利率5.31，5年以上为 年利率5.88%。 请你根据新规定计算5年期、20年期的月均还款额、还款总额和利息负担总 和，并与原附表2中的同期贷款的负担情况比较，住房贷款的负担各降低了多少。 附表1中国建设银行北京分行个人住房贷款利率表 贷款期限 贷款期月利率（％0 ） 年利率（% 1年（含）以下 5.10 6.12 1-3 （含）年 5.325 6.39 3-5 （含）年 5.55 6.66 5-10 （含）年 6.00 7.20 10-20 （含）年 6.30 7.56 附表2中国建设银行北京分行个人住房贷款 1-20年月均还款金额表 （借款额为壹万元）单位：元 贷款期限 （年） 年利率（% 还款总额 利息负担 总和 月均还款额 1 6.12 10612.00 612.00 一次还本付息 5 6.66 11784.60 1784.60 196.41 20 7.56 19423.20 9423.20 80.93 三、问题的分析 住房贷款的月付为一均额，即每一个月还款量都是相等的，月均付款额里既包 含有本金又包含有利息，而未偿还的利息也会产生利息，即复利。那么在不同的还 款期限及其对应的贷款利率下（采用固定利率），基于一定金额的房贷，每次的月 均付款额也就不一样，我们以此为切入点来建立模型，先做简单的假设，对数据进 行处理分析，逐步修改，最终得到较好的结果。 四、模型建立与求解 为使模型简洁、便于理解，现做一些简单变量的设定： A :月均还款额 B :还款总额 C :利息负担总和 P :贷款金额 r :月利率 n：贷款年限 Cn :每年还款后的利息与本金之和 由每个月的还款金额、贷款金额和月利率可以得到每月还 款后的利息与本金之和是多少的线性关系如下： 第一个月还款后： C^P（1 r） - A 第二个月还款后： C2 =G（1 r） — A = P（1 r）2 -（1 r） 1 A 第三个月还款后： C3 二 C2(1 r) — A 二 P(1 r)‘ 一(1 r)2 (1 r) 1 A 第k个月还款后： Ck =Ckl(1 r) — A 二 P(1 r)k -(1 r)kJ (1 r)k_ (1 r) 1A (k =0,1,2 ) 且第k个月还款后，款额已全部还清，即 Ck=0, k=12n 由上式可得出: 月均还款额的公式如下: (n =1,2,3 )A P(1 r)kr P(1 r)12n (n =1,2,3 ) (1 r)k (1 r)k - (1 r)12n -1 B =12nA (n =1,2,3 ) 利息负担总和公式如下: 贷款一万元在执行新规定后的5年期限的月均还款额、还款总额和利息负担总 和分别为： 用C语言程序设计语言（见附录）进行求解得： A =190.14 B =11408.15 C =1408.15 贷款一万元在执行新规定后的 20年期限的月均还款额、还款总额和利息负担 总和分别为： 用C语言程序设计语言（见附录）进行求解得： A =70.95 B =17028.61 C =7028.61 根据上述题目中的表格和模型建立求解得到新规定后的 5年期限和20年期限 的还款总额、利息负担总和和月均还款额。我们利用这些数据建立如下表格： 新旧规定的贷款一万元的还款总额、利息负担总和和月均还款额的对比表 贷款 年限 （年 ） 5 20 年利率 （% 月利率 （%0） 还款总额 （元） 利息负 担总和 （元） 月均还 款额 （元） 年利率 （% 月利率 （%） 还款总额 （元） 利息负 担总和 （元） 月均还