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娄 uangXian—, 7 童庆广贤律师事务所 代理思路要点 重庆市圆顺房屋营销有限公司诉重庆高山房地产开发有限公司房地产开发经 营合同纠纷：（重庆市南岸区人民法院）2007年度南民初字第2490号 1、 证据一：汉中中心广场项目全程营运代理合同 1.1 证明对象： 第3.1-3.3条：营运工作内容：1、原告须在签约后十日 内完成《市场定位》、《项目规划设计建议》和《项目业态规 划建议报告》；2、原告须向被告提交《价格体系方案》、《现 场包装方案》、《售楼部包装方案》、《招商执行报告》； 第六条：物业推广：乙方应向甲方提交项目推广策略、 推广执行计划费用预算、工作时间计划表 第八条：乙方权义：项目全程服务应达到三项要求：其 一，以能胜任的资深人员系统地负责项目策划，令项目有动 态准确之市场定位；其二，系统地统筹项目的主题包装及宣 传推广，令项目有市场吸引力及知名度；其三，根据市场变 化及时调整相关策略，促进项目良性发展。 合同第9.1条：违约责任：在委托期限内，因一方原因 未能配合项目进展，另一方有权书面要求对方在20个工作日 予以改善。如一方逾期仍未能改善，另一方有权单方面解除 合同，并向对方追究赔偿责任 …… 第10.6条，乙方付履约保证金伍万元整给甲方，甲方在 第一个月结算佣金时退还给乙方。 1.2法律依据： 1.2.1 《最高人民法院关于适用 ＜中华人民共和国担保法 ＞若干 问题的解释》（2000年9月29日最高人民法院审判委员会第 1133次会议通过 法释〔2000〕44号）第一百二十条“因当 事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实 7 童庆广贤律师事务所 现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约 定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行 部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。” 1.2.2 若履约保证金”不属履约定金”，则依当事人的约定而 适用。维护合同自由，是合同法的宗旨之一。只要当事人的 约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害社 会公共利益或国家利益，就是有效的，应当受法律保护。 2、 关于《代理合同》的补充协议 2.1 第1条：开盘60天内，销售总额不低于2000万元。 2.2第2条：乙方每月必须按时完成销售计划，甲方根据汉中市各商 业项目月均销售额度为基础制定当月销售任务，甲方制定销售额 度不得超过市场平均额度的20%，乙方三次未完成销售计划，甲 方有权终止《代理合同》，乙方前期发生的垫支费用及广告费用 作为对甲方造成损失的赔偿。乙方前期所交付的保证金五万元由 甲方退还给乙方。 重庆广贤律师事务所苏晓军律师 2007年3月25日