湖花园项目营销策划方案.pdfVIP

x 湖花园项目营销策划方案 1.项目分析 本项目目前面临的市场难题 供应量超过市场需求量，近 10 万㎡的市场供应量，面对 22 万人口的市场， 有可能碰到供大于求的 现实情况，本项目万㎡商铺，必须尽可能扩大客户量，尽可能考虑买家的支付能力； 价格提升有难度。项目必须有一个满意的价格，才能收到预期的效益。当前市民的心理承受价格不 高（住宅均价 1400 元 / 平方米，商铺 4500 元/ 平方米已为上限），观念的扭转需要有到位的策略 才能实现； 住宅的价格（小户型公寓）将超过本市所有住宅楼盘价格，价格提升的速度及幅度将受到市场价格 敏感度高的制约，在操作上难以把握； 二层商铺面临买家认同度的风险，尤其是二层商铺，面积大，销售难度大。 本市为三级市场，商户严重不足，项目招商尚有一定难度。 本项目存在的市场机会 市场存在着“真正意义的精品物业”的市场空缺，优质住宅及优质生活的标准与概 念模糊，市民向往高质量的生活环境及居住、休闲空间，只要引导得当，存在很大 的市场机会； 本市中心商业区的可开发土地资源日渐枯竭，房地产价值呈攀升趋势。随着城市化 进程的加速，市区人口逐步增多，本项目的商住价值将逐渐呈现，为买家所认同； 本市缺乏投资型的商铺。本项目作为市中心大型的双层黄金街铺，将极有机会引发 投资风暴； 本项目以市场补缺者的角度，对项目做出了切合市场实际的发展定位。 点评： 项目所处位置的区位优势及商机被广泛认可，是价格的有力支撑点，因此在营 销策略上要求新、快、准，推广造势大，并注意威胁因素，把握机会因素，就 可达到理想的开发目的。 2.项目定位 总体定位 市中心黄金商圈珍藏版商住综合精品物业 形象定位 钦州黄金商圈最具价值的旺业福地 剖析 : 项目地处钦州日益繁华的黄金商业走廊核心 子材大道地带，坐拥第一商圈、黄金商圈、钦州湾新商圈 的多重辐射，人气、商气、财气在此高度聚集，汇聚万千商机与财富。 绝版的地段，稀有的物业，超强的车流、人流，本项目区域升值前景触手可及，潜力无限，是投资兴业 的最佳选择，可谓商业旺地、福地。 住宅部份定位 市场定位 专为城市精英倾力打造——一城市活力一族专属精品社区 依据：具有投资概念的房地产产品。 项目地段优越，与同区域的物业相比实用，适合宜商宜居宜投资，形成项目核 心竞争力； 目前市场缺乏这类宜商宜居宜投资的产品； 根据市场调查研究结果表明：市场消费现状及消费趋势中较为畅销的是在市中 心区域规划建设的实用户型，市场空间较大； 钦州缺欠以城市活力一族为目标消费的精品物业。 潜在客户来源分析 主力目标群 年龄在 26 — 40 岁，包括本地人和外来人口。 文化素养高，大专以上学历，事业刚刚起步或小有起色，有丰厚收入，但积蓄不多。 有自己独特的生活模式， 追求高效率的生活， 要求工作之余有充分的休闲空间， 要求有便捷的生活渠道。 房子总价要在其承受范围内，不需要太大的空间，不想花费太多金钱供养房子。 次目标客户群 职业不限，收入高，积蓄丰厚，投资观念强，希望拥有升值潜力大的住宅产业，进行出租或转手，但物 业总价不宜过高，市中心的实用户型是其首选。 目标客户群的主要职业 ——白领：金融、通信、 IT、媒体、广告、房地产、医药等行业 ——公务员 ——生意人 .商业部份定位 首创围合式大型餐饮、娱乐、休闲广场 黄金商圈最具“可去性”的大型餐饮、娱乐、休闲广场 依据： 价值规律 由于餐饮、娱乐、休闲的投资回报率高于一般的商业地产，且投资收益具有动态向的可能 性乃至直接的增值效应，因此会受到具有一定资金实力和区域影响力的商户青睐，符合价 值规律的基本要求。 行业趋势 本市建造购物中心、 Shoppingmall 、百货店等日趋激烈，重复定位现象日益严重，要迎合市场追捧和 响应，必须寻找新的业态及定位，本案定位餐饮、娱乐、休闲于一体，符合行业发展趋势。 市场需求 钦州作为一个以吃闻名的沿海城市，目前尚无一个集餐饮、娱乐、休闲于一体的消费场所，市场需求空