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百度文库 - 让每个人平等地提升自我 房地产开发贷款 专题调研报告 2011年 3 月 12 日 11 百度文库 - 让每个人平等地提升自我 目 录 1. 房地产开发贷款调研背景概述 3 2. 2010 年房地产市场概况 4 2010 年房地产市场开发和销售情况 4 房地产行业融资渠道分析 5 我国房地产市场宏观调控政策 5 3. 中国农业银行房地产开发贷款风险排查情况 8 房地产类企业结构分析 8 借款人经营规模 8 借款人百强集中度 9 借款人的县域分布 10 项目自有资金率 10 工程及销售进度 10 4. 房地产分析调研结论及管理建议 12 房地产开发类贷款问题统计表格 12 房地产开发类信贷资产具体案例分析 14 5. 农业银行数据库信息分析 19 涉房类信贷资产比重波动分析 19 涉房类信贷资产贷款发放年份集中度分析 20 房地产开发类信贷资产贷款期限分析 22 房地产开发类信贷资产单户规模分析 22 房地产开发类贷款到期集中度分析 23 6. 管理建议 25 22 百度文库 - 让每个人平等地提升自我 房地产开发贷款调研背景概述 从上世纪 80 年代起，福利分房旧体制被打破，房改一经启动房价即呈加速状态，房地产行业取得了空前发展，作为一项综合支柱性行业，房地产业在我国近期的发展中确实起到了带动多项下游行业的龙头产业作用。随着“地王”的频繁出现，房价屡创新高却为全国形成房价“只涨不跌”的预期提供了依据。国内近些年来房地产行业已经成为涉及国计民生的重大行业，一方面房地产下游企业关系密切，一旦房地产行业出现调整，对于下游的钢铁、水泥、玻璃、建筑等形成明显的影响，为其提供造血资源的银行和信托更会受到无法想象的损失；另一方面房地产行业泡沫累积较为严重，国内举全家几代人之力合买一套房的案例比比皆是，该情况不光消耗掉了年轻一代对于消费品的购买能力，更是影响到了社会基础单元——家庭的关系和稳定。此外，由房地产开发而引起的暴力拆迁事件屡见不鲜，更是增加了社会的动荡，激化了各阶层之间的矛盾；房地产问题和房地产行业都已经成为国内无法回避的重大问题。 当前，中国高层领导人已经开始认真审视房地产的问题；而房地产行业也在度春节期间人民银行的新年首次加息的通告中，迎来关键的 2011 年和对于房地产行业的第三次政策调控。该调研报告就是在上述背景下完成的，以期望可以从更多的视角透视银行房地产开发类贷款的整体情况。 33 百度文库 - 让每个人平等地提升自我 2010 年房地产市场概况 2010 年房地产市场开发和销售情况 根据中华人民共和国统计局公布的 2010 年全国房地产市场运行数据显示，全国房地产开发投资额 万亿元，增长 %；新开工面积 亿平方米，增长 %，其中保障性住房新开工约 3 亿平方米，增长 176%；在建面积 亿平方米，增长 %（详见图 1）。土地购置面积 亿平方米，增长 %，购置费 1 万亿元，增长 %（详见图 2）。相比之下，竣工面积亿平方米，仅 增长 %，为十年来最低。指标显示市场再库存特征明显，而在建面积与竣工面积之比达到的历史高位，预示着明后两年供给将大幅增加。 2010 年房地产业虽然经历多次国家宏观政策的调控，但国内的房地产市场投资和销售却 依旧保持快速增长的走势，无论全国房地产销售金额，还是龙头房地产企业的销售业绩， 44 百度文库 - 让每个人平等地提升自我 都创下历史新高。国家统计局日前公布的数据显示，今年前 11 月，全国房屋销售金额达 到 42,亿，较去年同比增长 %，该数据与去年全年的 43,994 亿元也仅差一步之遥。虽然 12 月的数据尚未有结果，但仅从前 11 月的情况看， 2010 年的房地产销售金额已经逼近去年 全年水平，超越 2009 年已成定局。 房地产行业融资渠道分析 房地产行业发展之初，主要依靠银行提供的信贷资金进行发展，时至今日房地产行业的融 资渠道已经有了长足的发展，根据国家统计局的数据显示，前 11 月房地产开发资金来源共计 63,220 亿元，同比增长 %，其中国内贷款 11,245 亿元，占比 %，已经缩至年内最低。利用外资 656 亿元，占比 %，延续年初以来占比逐渐扩大趋势。自筹资金 23806 亿元，占比 %，其他资金 27,513亿元，占比 %，其中定金及预收款 15,935 亿元、个人按揭贷款 7937 亿元，分别同比增长 %和%，特别是个贷受到国家信贷政策的调整导致个人按揭贷款准入门槛提高，导致增速持续下降。 上述资金结构的变化说明，在受到国家调控政策的影响之后，信贷资金对于房地产行业持续收紧，无论是房地产开发性贷款还是个人按揭贷款，均出现了显著的下降；而自筹资金 的异军突起看似是弥补信贷资金缺口的重要来源。下图列示了我国房地产行业自 1998 年开始至 2010