2021年房地产行业投资策略和分析报告：物换星移，乘风破浪.pdfVIP

行 业 及 房地产 产 业 2021 年 01 月 11 日 行 物换星移，长风扬帆 业 研 / 究 看好 ——2021 年房地产行业投资策略 行 业 深 度 相关研究 本期投资提示： 银行贷款新政加速优胜劣汰，十部委发  房地产进入新阶段 ，铺平长期化发展道路，打造择优汰劣新格局。三条红线和贷款集中度 文鼓励物管发展 - 房地产行业周报 证 （2021/1/2-2021/1/8 ） 2021 年 1 月 管理是供给端调控的进一步升级，标志着资金融出融入端的双重调控，抑制行业过度加杠 券 10 日 杆冲动 ，修改行业游戏规则，也推动房地产进入新阶段 ：1 ）行业发展将由杠杆驱动转为 研 究 十部委发文鼓励发展，完善物业费形成 运营驱动，化解高杠杆下高增长背后的风险隐患、也铺平长期平稳健康的发展道路；2 ） 报 机 制 - 物 业 管 理 行 业 周 报 融资资源将从杠杆驱动房企向运营驱动房企集中，择优汰劣新格局下好学生将获得更大更 （2021/1/2-2021/1/9 ） 2021 年 1 月 告 持续的成长空间。与此对应，好企业标准将从土地和杠杆等外部因素回归到运营等内在实 10 日 力，未来 ROIC 将成为 ROE 走势的关键，也因此或将替代 ROE 成为更好的评价指标。  重运营时代来临，房企重在修炼内功 ，新规则利好优质运营房企。随着房地产行业游戏规 则的改变 ，行业盈利点也将相应变化 ，土地红利和金融红利已逐步远去 ，运营红利亟待把 握。短期来看，房企将通过多种举措改善财务报表 ，推动“三条红线”达标 ；中长期来看， 房企更应修炼内功 ，通过职能部门优化、部门间协同运作、大运营管理等多举措，并辅以 激励机制和组织架构改革，推动产品力加强、服务品质提升、成本有效控制、周转效率加 快。这是重运营时代 ，也是全面竞争时代，运营能力将是房企在未来行业新阶段中脱颖而 出的关键 ，也是保证房企获得更长期而稳定发展的必要条件。 动购买力提升、三条红线要求房企加速回款、银行贷款新政对按揭的压降，将综合推动销售稳中偏弱，预计 20/21 年销 量同比+2.0%/-2.0%。投资端，行业低库存背景将赋予加库存需求、三条红线和银行贷款新政将导致拿地及开工偏弱、但又将促房企 去库存而导致施工及竣工走强、同时后疫情时代停工减少并复工增加，将综合推动土地投资逐步放缓，施工投资逐步正向拉动，预计 20/21 年投资同比+7.0%/+7.1%。其中，预计 20/21 年新开工同比-2.2%/ -1.0% ；施工同比+3.6%/+5.1% ；竣工同比-2.2%/ +11.9%。  业务制造业化、发展长期化、估值 Alpha 化 ，好学生或戴维斯双击。首先，随着行业毛利 率下降和杠杆率约束，土地红利和金融红利占比下降，运营红利占比提升，房地产行业将 呈现出金融属性弱化、制造业属性强化，估值有望向制造业靠拢 ，而目前前者 PE 估值较 后者折价达 64%。其次，房企发展模式逐步从以往 “强周期性+短期化”过渡到 “弱周期 性+长期化”，DCF 估值法视角下长期化趋势也有望推升估值。另外，在 “周期淡化、总量 稳定、结构分化”新规律下 ，基本面和政策面弹性双双趋弱，旧格局中 Beta 弹性逐步弱