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深圳地产营销大记事 一、 1953 年，楼花 是指未完工的物业，即在建物业。楼花买卖也称商品房预售，是指房地产开发企业与购 房者约定， 由购房者交付定金或预付款， 而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为， 其实 质是房屋期货买卖，买卖的只是图纸上的房屋。 “楼花 ”一词，巧妙之极：如果把已建成的房 屋看成建设完成后的果实，楼的果实尚未结出，那么能买到的只是 “楼花 ”。 1953 年， 30 岁的霍英东成立立信置业有限公司，一改当时的现楼销售政策，提出 “预售 楼花 ”，并提倡分期付款。随后其他地产商纷纷仿效，成为香港地产一大经营特色。炒楼花 也因此被老外戏称为 “中国人的第五大发明 ”，并波及到东南亚， 之后传入中国大陆。 楼花与 成品房的买卖，已成为我国商品房市场中房屋销售的两种主要形式。 二、 1956 年，引入境外设计公司 1956 年，贝尔高林景观设计公司进入中国，成为第一个进入中国市场的境外设计机构。 之后， 20 世纪 80 年代进入中国内地的多数是香港地区的设计公司，如 1980 年进入的何显毅建筑事务所、 1987 年进入的许李严建筑设计事务所等。造成这种现象，原因在于早期的发展商大多是华裔，来自中国香港、东南亚甚至日本。 20 世纪 90 年代后， 进入中国的境外设计单位开始随着市场环境的变化， 而转变成以欧美 国家为主力的军团，如 1992 年进入的美国 SOM 、 1997 年进入的德国维思平、 2001 年进入 的加拿大 KFS 等等。目前，中国境内的境外设计单位已经 “普及 ”，且扩张到了中国建筑版图中的每一个角落。 三、 1980 年，外销 外销是外向型经济的一个标签，意指产品面向境外客户销售。中国各地区的资源优势不 同，吸引来的境外客户也有所区别，如：北京作为世界名城、国际大都会，吸引的是全球各 国的客户； 中国台湾地区的客户垂青的是上海地产； 而由于地理位置的特殊性， 在珠三角洲 一带，香港市场是房地产外销市场的代名词 —— 1993 年，深圳外销比例达到历史最高的 22.3%。 据深圳市鼎太风华投资有限公司副总经理徐治政说， 全国第一个外销项目是 1980 年深房 集团开发的东湖新村，全部港销 ,购房的香港客户可以入深圳户籍。同时，东湖新村还创造 了多个全国第一： 全国第一个商品住宅项目， 第一个引进外资开发的住宅项目， 第一实施物 业管理的住宅小区等等。 四、 20 世纪 80 年代，楼盘模型 据置业国际董事总经理罗志聪介绍，售楼处楼盘模型展示，早期是 80 年代置业国际在考 察加拿大房地产营销时发现， 并引进到香港的。 后来，这种方式也被地产人士从香港传到深圳。 五、 1987 年，土地拍卖 1987 年 12 月 1 日下午 4 ，深圳会堂， 全中国的第一宗土地拍 正式开始。 当天到 的有地 人士、香港 家、几十家国内外媒体、全国 17 个城市的市 ，甚至中央 。 任深圳 特区房地 公司 理的 星 牌，以超出底价 300 多万元的 525 万元 ， 拍 划上了完美的句号。中国土地有 使用的沉重 ，自此 然打开。 六、 1989 年，房地 1989 年，万科开 天景花园。 目周 房价 1800 元 /平方米，而天景花园的楼面地价 已超 2800 元 /平方米，房价要达到 4300 元/ 平方米才能收支平衡。在没有第三方策划 机构介入的情况下， 万科被 地完成了一次高成本下的自 自 ， 中国原始的 完善的第一次地 由此而 生。 七、 1989 年，小区的概念 划 天景花园的 ，是中国房地 行 第一次完整借用 城旅游区的 划概念，来 划 住宅小区。 也是中国 早的以概念 划方案与概念 划 体 基 行公开招 。 技 人 第一次与开 商走在一起， 与开 商 行沟通 ， 开 商介入 目的前期， 目的定位和 划起着重要作用。 八、 20 世 80 年代，按揭 料 示， 1993 年 9 月 28 日，个人按揭 款在上海首次亮相， 号称中国 行史上第一笔 按揭 款；而民 又有 法，中海集 才是第一个引 行按揭 房模式的开 商；同 ， 据建 行一位高 人士透露， 20 世 80 年代初，深圳市建 行 湖支行成交了中国大 地区第一笔按揭 款。 九、 1989 年， 广告、楼 20 世 80 年代，中国大 地区的 尚不允 随便投放房地 广告， 凡打投广告都要通 非常 格的 。 天景花园 拍成功的万科， 急于把 目快速地以理想价格售出， 不得不 求助于广告。奈何大 格的 制度，只得把目光投向香港。 1989 年 7 月 22 日，香港文 ，出 了一版地 广告 ——“天景花园 ??”建国以后的第一本楼 也 运而生。 19