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某市地产资源配置与状况分析 研究（doc 14页） 上海地产资源配置及状况分析研究 一、上海住房面积的贫富差距:12.5%的人拥有的住房面积等于56. 4%的人 的面积， 至今，对房产市场的研究中有一块领地从未有人涉及。这就是上海的各阶层 市民对住房资源的拥有情况。每年上海的有关年鉴公布的只是上海居民住房 总量和当年增加了多少住宅，销售了多少住宅，还有各区各有多少里弄房子、 多少公房、多少花园洋房等。这些，对研究房产市场没有意义，单纯研究总 量没有任何意义，任何经济问题不可以从总量为起点来分析。只有在以研究 个别为出发点、为基础的前提下，研究总量才有意义。 一直到看到中国统计出版社2003年8月出版的《中国2000年人口普査资料》 和《2000人口普査分县资料》，才感觉到我们总算有了实实在在分析上海 房产市场的权威依据和可靠数据，对上海的房产市场研究有了从个体为出发 点、为基础的开端。 根据第五次人口普查结果，以第五次人口普査标准时2000年11月1日为界, 上海市区家庭户总数4080617户。第五次人口普查向公众提供了详尽的家庭 户住房资料，现将40 06万家庭户的住房资料转载如下： 上海城市家庭户住房资料（按住房建筑面积分） 注：户均建筑面积由笔者按户均2. 8人乘以人均建筑面积栏的平均数计算， 人均8平方米以下按6平方米计算，人均50平方米以上按54. 5平方米计算, （40~49平方米档的户数有20. 5万户）。这样计算的结果，2000年上海市 区实际住房建筑面积约24254万平方米，比各类年鉴登载的住房建筑面积 20865万平方米多16.2%。由于年鉴统计数的来源基于在30年前（1973年） 住房普查基础上的增减，本文以根据第五次人口普查数据得来的计算结果为 分析依据。表中住户数的实际计算单位是“户”，与以“万户”为单位的计 算结果略有差异。 上海城市家庭户住房资料（按住房间数分） 拥有间数 0 1 2 3 4 5间及以上 户数 0.41 万 180.18 万 165. 14 万 40. 74 万 10. 17 万 11.42 万 占总户数 0. 1% 44.15% 40. 5% 9. 98% 2. 5% 2. 77% 以上统计数告诉我们，到2000年为止，上海市区12. 5%家庭户人均建筑面 积40平方米以上，这部分家庭户拥有市区29. 7%的房屋资源，这部分的房 屋资源相当于上海市区所有人均建筑面积19平方米以下家庭拥有的全部房 屋资源总和，这说明，12. 5%的人拥有的住房面积与56. 4%的人拥有的相等。 把人均建筑面积8平方米和8平方米以下的户数拥有的住房资源与人均建筑 面积40平方米和40平方米以上的户数拥有的住房资源相比，后者要比前者 多 3倍。也就是说，房屋资源比相差 3倍。 2000年，上海有44. 3%的家庭户仅有1间住房，40.5%的家庭户拥有二间住 房，有3间及三间以上的占家庭户15. 3%o （普査资料的“说明”拦中，明 确“间数”包括搭建房屋） 从1987年上海宣布将解决人均居住面积2平方米以下的特困户开始到99年 低上海基本解决人均建筑面积4平方米以下困难户，12年里上海一共解决 了住房特困户和住房困难户14. 4万户，要化12年时间解决14. 4万户的住 房困难问题，说明解决住房问题的不易。但是，那些占上海市区12.5%的家 庭户他们拥有上海30%的住房资源为什么就那么容易？他们拥有与5 4%的 人同样的住房资源为什么就那么容易? 众所周知，就在几年前，我们每人都要居住的房屋还不是商品，后来是有条 件地部分地成为商品，到现在是所有的房屋都有价，都能在市场上用货币交 易。当所有的住房都成了其持有者财富的一部分时，笔者要探讨的是，这部 分财富的多寡是怎样造成的？ 二、为什么12. 5%与56. 4%会相等？按等级分房掘得“第一桶金”， 在中国第一波房产资源改革中，权力发挥了最大的作用 1995年颁布的沪房地改(1995)767号文件《职工家庭购买公有住房建筑面 积控制标准》，是造成房产市场形成之初居民房产资源差别的源头。这个文 件在很长时间里影响着上海房地产市场，更直接影响了当时国有企业的全体 职工利益。文件把每个职工家庭允许以成本价购买公有住房的面积按职别等 级和专业技术职称等级以法规形式加以区别，明确一般职工、干部初级技术 职称人员可购买公有住房面积的上限是75平方米，科级干部、中级技术职 称人员、具有证书的髙级工购买上限85平方米，县处级干部、副高级职称 人员购买上限100平方米，副局级享受120平方米，正局级、正髙级和享受 正高级待遇的专业技术职称人员享受140平方米。如购买高层公有住房，所 有人员在上述建筑面积控制标准的基础上再增加建筑面积10平方米。这样 一个行政文件，成了划