租房调研报告..doc

城市调研提纲 —旅居 一、 市场发展前景 1、 城市户籍人口、城市流动人口、城市租赁人口、城市旅游年流量、近 3 年租赁 成交量、闲置房总量、接受托管程度、公寓市占比等初步估算出目前的市场前 景及研判出后期市场展望。（根据初步调研显示：石家庄城市人口约 1000 万 外地人口占比 40％， 其中 租赁人口占比外来人员的 70％） 2、 调研预估出石家庄人口规模程度及城中村改造程度：石家庄是一个人口密集型 城市，地铁线路自 2012 年起石家庄进行开发与建造，由此持续进行城中村改 造，二环内现在已经完成的城中村改造有 50 多个村子。根据前期预调研发 现，现地铁已开通了 1、 2 号线，目前 3 号线处于在建阶段。 3、 城市各片区房产特点、区域经济、居住人群、售价等。初步调研预计：石家庄 分为二环内：桥西、新华、桥东 长安裕华 ，及二环外的井陉矿区，东开发 区，后期对各片区分别制定有针对性的计划，并行调研安排。 4、 与租赁相关的热点问题调研安排：租赁热点区域主要为各大商圈：万达 、新 百 先天下、 北国， 北国所有超市都是一个商圈；各片区的租赁需求；热门 社区主要为二环内；主力户型主要为 2— 3 居；租金（一室、两室、三室）， 根据初步调研发现租金 2 居 1700-2500 、 三居 2200-3500 。 5、 当地中介租赁收费标准及方式（业主租客付费主导权），调研结果主要为房客付一个月租金。后期预计结果将附城市地图，含片区划分、重点商圈标注、地铁线路等。 6、 短租市场情况：包括短租需求、核心区域、商圈、社区楼盘、房源量、可出租量、月释放量。短租市场主要味道围绕三个大学城进行，根据前期调查结果发 现：河北科技大学、河北经贸大学、 红旗大街南二环大学城。几个大学城都在城中村附件，房源紧张， 70％为出租、 10％月释放。 7、 租房人群。石家庄市房人群大体分为四类，一是困难群体，二是农民工，三是大学毕业生等初入职场的年轻人，四是工作流动性较大或收入不稳定的人群。 8、 二、政策背景调研 1、国家经济状况及房地产大势现状 经济状况分析 : 近 3-5 年经济增长，去年同比数据 ; 对比发现：近五年经济形式平稳，呈现稳中有进的态势，很适合租赁业持续发展，市场前景平台广阔。 房地产大势分析 : 近期房地产发展情况，投放量、消化量、控制量等 房地产行业发展国家进一步出台限购政策，实则非常有益于租赁行业的发展。房价虽不断在调控，但仍然居高不下。 2、目前国家房地产政策解读 16、 17、 18、 19 年 通过前几年政策的解读，重点引出时下执行的系列政策解读及分析：房价居高不下，十分有利于房屋租赁行业发展。同时国家进一步出台了许多有利于房屋租赁行业发展的政策。 3、国家房地产发展趋势分析 主观分析，分解成若干条。根据初步研判，进入租赁行业，有政策背景的支持，发展前景广阔，预估发展强劲有力。 4、调研目的 通过经济层面分析，提出市场投放观点等。初步提出，稳步进入市场的规划，后期发力。 通过对政策的解读，提出对操盘项目的应对政策。 三、同行业竞争者情况 1、 目前市场竞争者情况：石家庄托管租赁正处于萌芽时期，均是一些个人做二房东，还有一些小一些的房产公司进行这类服务。 2、 预估市场前景：据调查没有发现大型同业机构，市场发展前景空间广阔，初入市场所遇风险较笑。 四、三个月运营计划 1、 初步预估作业方式：选择区域、核心商圈、楼盘、总户数、可出租量、月释放 量、主力户型、租金等。所选区域为石家庄桥西高教区、西美花城 、核心商 圈 为西梅花节；住户辆 8000 户；租赁住户 50% ；月释放 10％；主力户型 1 室和 2室。 2、 主要包括团队组建、人员安排、培训。区域经理为某新房销售部 4 年工作经验 经理，店长由区域经理带来。人员编制为：单店 10 管家 +1 店经理。 进行自 主开展业务推收房、出房。 3、 前期业绩目标：单个社区达到每月收房40 套、出房 40 套、单点均月 8 万业 五、公司管理与战略 竞争战略选择 竞争战略 成长期 增长战略 （市场挑战 服务差异化战略 者） 品牌策略 稳定期 品牌策略 （市场领导 维持利润战略 者）  战略核心 战略实施 不断发展新客户，开拓新市 扩大产品范围，提高管理手 场，采用新的管理方式，扩大 段，打击和吞并国内其他企 企业规模，提高竞争力，增强 业，抢夺国内其他企业市场。 企业实力。 增强品牌忠诚度，充分利用企 业资源，不断降低成本，提高 利用公司资源拓展业务利润。 发展战略 初期（ 1 年） 投资 10 万将分批用于公司的场地的租借、设施完善与市场推广，逐渐提升运 营能力、树立品牌形象；公司将用 12 个月的时间实现收支