筹划房地产在建项目转让的筹划案例分析（精选）.docxVIP

筹划 : 房地产在建项目转让的筹划案例分析 房地产市场经常存在着在建工程转让的问题，尤其在房地产调控政策的大环境下。在建项目转让过程中涉及税种繁多，通过何种方式将在建项目进行转让实际上是一项复杂的工作，处理得不好会给双方增 加很多税务成本，影响项目成交及最终的利润。本文通过案例的方式，试图分别从转让方、接受方及双方共同的角度分析不同转让方式下的税务成本，结合双方的关系给出税赋较小的转让方案。 案例基本情况如下： A 公司下属单位 B 公司（项目公司）有一个在建项目预计总投资 130000 万元（含土地使用权投入 10000 万元），现已投资 40000 万元，现欲以 50800 万元的价格转让给 C公司。 C 公司接管该项目后，还需投入 90000 万元，建设竣工完成后，以 178000 万元的价格定向出售给最终用户。一、 A 公司角度 1、整体转让资产。对于资产整体转让，这种情况下所需要缴纳的税费主要有：营业税、城市维 护建设费、教育费附加、印花税、土地增值税、企业所得税。 对于 B 公司拟以 50800 万元的价格将该在建项目转让，从 A公司集团的角度来看应纳税款计算如下： 营业税 =（ 50800－10000）×5%＝ 2040 万元 城市维护建设税＝ 2040×7%＝ 142.80 万元 教育费附加＝ 2040×3%＝ 61.20 万元印花税＝ 50800×0.05%＝ 25.4 万元 土地增值税＝（ 50800－40000－40000×20%－ 2040－ 142.80 － 61.20 ）×30%＝ 166.8 万元 企业所得税＝（ 50800－40000－2040－ 142.80 － 61.2 －25.4 － 166.80 ）×25%＝ 2090.95 万元 纳税总额＝ 2040＋142.80 ＋61.2 ＋ 25.4 ＋166.8 ＋ 2090.95 ＝4527.15 万元 现金流入＝ 50800－40000－2040－ 142.8 －61.2 － 25.4 －166.8 －2090.95 ＝6273.65 万元 2、股权转让方式。在直接转让股权方式下，从 A 公司集团的角度来看所需缴纳的税费，主要有印花税、土地增值税、企业所得税。 假设 A 公司仍以 50800 万元把 B 公司股权转让，应纳税费计算如下： 印花税＝ 50800×0.05%＝ 25.4 万元 土地增值税＝（ 50800－40000－40000×20%）×30%＝ 840 万元 企业所得税＝（ 50800－40000－ 25.4 －840）×25%＝ 2483.65 万元应纳税款总额＝ 25.4 ＋ 840＋2483.65 ＝3349.05 万元 现金流入＝ 50800－40000－ 25.4 －840－2483.65 ＝ 7450.95 万元 综上，从 A 公司集团的角度来看，股权转让情况下的税负总额小于整体转让资产情况下的税负总 额，现金流入大于整体转让资产情况下的现金流入，因此应优先选择股权转让方案。二、 C公司角度 1、整体转让资产。这种情况下 C公司需要缴纳的税费主要有契税、购置印花税、营业税、城市 维护建设税、教育费附加、转让印花税、土地增值税、企业所得税。 假设 B 公司以 50800 万元的价格整体转让该在建项目，按同样原则和税率计算， C 公司方应纳税款如下：契税 1524 万元、购置印花税 25.4 万元、营业税 6282.53 万元、城市维护建设税 439.78 万元、 教育费附加 188.48 万元、出售印花税 89 万元、土地增值税 173.95 万元、企业所得税 7119.22 万元。 纳税总额 15842.35 万元；现金流入 21357.64 万元。 2、股权转让方式。在这种转让方式下 C公司需要缴纳的税费主要有购买印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、出售印花税、土地增值税、企业所得税。 同样假设 A 公司以 50800 万元的价格转让 B 公司的股权， C公司方应纳税款如下： 购买印花税 25.40 万元、营业税 8900 万元、城市维护建设税 623 万元、教育费附加 267 万元、出售印花税 89 万元、土地增 值税 3655.38 万元、企业收入所得税 8610.06 万元、清算企业所得税＝（ 40000－ 50800）×25%＝－ 2700 万元。 纳税总额 19469.84 万元；现金流入 17730.16 万元。 从 C 公司方的角度来看，整体转让资产情况下的税负总额小于股权转让情况下的税负总额，现金流入大于股权转让情况下的现金流入，因此应优先选择整体转让资产方案。 三、买卖双方共同的角度 假设 A 公司、 C 公司为关联方，因此应把买卖双方作为一个利益共同体，使双