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如何重启城市化动力 　　对过去三十多年中国经济高速增长发动机，有 各种解释。解释不了增长的动力，就说不清动力为何 消减，也就判断不出当前的经济下滑是暂时的，还是 不可逆的。 　　过去三十多年，中国经济之所以能够实现高速增 长，是由于改革创造出大量可以盈利的商业模式。其 中，对中国经济推动最大的，就是创造了“土地财政”。 　　土地财政是过去三十多年支撑城市基础设施建设 的最主要财源。同时，几乎所有新的商业模式都是以 “房地产+ ”为特色。例如，“房地产+高铁”、“房地 产+商贸”、“房地产+主题公园”、“房地产+高新区”、 “房地产+大学城”和“房地产+棚户区改造”等。 　　甚至中国的制造业也是靠土地财政补贴，才能在 世界市场上获得非凡的竞争力。毫不夸张的说，过去 三十多年中国经济增长最主要的发动机，就是以房地 产为核心的土地财政。 　　但过去五年，特别是从去年开始，土地财政这一 发动机出现“喘振”现象――成本上升和房价下跌同 时压缩了这一模式的盈利水平。土地成本（包括征收 和开发）占土地出让收益的比例，已经从 1989 年的不 超过 20%增加到 2014 年的超过 80%。 　　2014 年，国有土地使用权出让收入增速从上一年 的44.6%猛跌到 3.2%，全国主要城市的房价普遍面临 下跌压力，土地出让数量和价格双双下跌。成本上升 和收入下降，使得土地财政净收益巨减。 　　城市化的主发动机迅速熄火，随之而来的是所有 以“房地产+ ”为基础的商业模式都开始难以为继。 　　此时可以做出判断：在找到替代增长模式之前， 中国经济下行压力将持续。目前最迫切的，已经不再 是争论经济是否会下滑，而是如何防止经济自由落体 般坠落，并且尽快找到新的增长动力。 　　防止房地产崩盘的四点策略 　　“房地产+ ”模式支撑中国经济，如果出现断崖式 下跌，最主要风险将会来自房地产市场的崩盘。 　　对于无法发行市政债券的中国城市政府来说，其 融资最主要就是来自房地产市场。房地产市场好比地 方政府的“股市”，如果把一个城市看作出售公共产品 的企业，一级市场就相当于把城市的股票包销给券商 （开发商），券商（开发商）再把加工过的产品（不动 产）分销给散户（业主）。购买一个城市的不动产，实 际上就是购买该城市公司的股票。 　　由于政府、企业乃至家庭的财产构成主要是不动 产，而不动产的市场价格是由房地产市场所决定的。 一旦房地产市场垮掉，对经济的冲击将远超股市崩盘。 从政府到银行、从企业到家庭，全社会的财富都要被 重估。 　　如果说股市下跌是一场特大山洪，国家还有力量 组织抗洪，房地产市场下跌则会像决堤垮坝一般，将 所有财富席卷而去。因此，防止经济断崖下跌，首先 要避免房地产市场崩盘。 　　房市崩盘绝非危言。2015 年上半年，房地产市场 先行指标土地市场供需双降，全国 300 个城市推出土 地面积下降29% ，成交面积下降40% ，出让金下降38%， 溢价下降 2% 。其中，前50 大城市出让金下降 35% 。 这些都是房地产市场可能出现崩盘的前兆。 中国经 济如果出现断崖式下跌，最主要的风险将会来自房地 产市场崩盘。 　　为了防止崩盘，必须坚守以下四点策略。 　　一要弃量保价。在房地产市场价格和数量不能两 全时，要压缩规模力保市场价格不会暴跌。因为一旦 房价下跌，地价就会下跌，处于非交易状态下的存量 资产的价值就需要全部重估。主要经济体（特别是企 业和政府）的资产负债表变动，将会影响所有市场参 与者的信用水平，后果极为严重。 　　例如，厦门市的经验就是从供给端加以控制。2010 年以来，厦门商品房供地量没有增加，厦门本岛商住 用地几乎完全停止推出。2014 年下半年是全国房地产 最不景气的时期，厦门房价却保持稳定，环比逆势上 涨 1.84%，涨幅首次位居全国第一。 　　二要抑制变相融资。由于缺少预算，在地价较高 的情况下，政府往往会通过“房地产+ ”模式为这些项 目融资，包括棚户区改造、老厂房改造、城中村改造、 危房修复、基础设施建设、养老、征地预留集体发展 用地、工业配套和乡村旅游等等。但是，如果政策性 土地融资过多，限量保价政策就会形同虚设。 　　2008 年之后，昆明开启大规模城中村改造，至 2015 年 3 月 24 日叫停之时，已经启动改造229 个项 目，市场供应总建筑面积相当于昆明主城区近10 年的 商品房建筑面积总和，供给严重过剩。其他如成都的 农地变相入市、杭州的违章小产权等，无一不导致本 地房地产市场的下滑。