工业园区运营模式.pdf

产业园区运营模式 产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管 理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧 的过程。 1984 年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直 作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支 柱。 然而，产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地 区的管理模式和运营模式上具有很大的差别。 一、政府部门在对园区进行不同定位的同时，园区也会产生 五种不同的运营模式。 第一种模式：政府运营模式。这里的政府运营模式与前面所说的 行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政 主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供 一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时 政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。政府运营 模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这 样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类 运营模式。 第二种模式：投资运营模式。投资运营模式是通过政府投资建设 园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的 中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产 增值并收回投资。这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可 见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为 园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这 一模式。 第三种模式：服务运营模式。随着经济的发展，只是投资还是不 能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要 求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。园区为入驻企业提供 人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发 展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入 渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。 第四种模式：土地盈利模式。随着近十年中国房地产市场的热起， 土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得 了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积 的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产 开发或转让。这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常 的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做 的比较好的是中关村软件园。 第五种模式是产业运营模式。一些重要的开发区其实承担了调节、 完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产 业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产 业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园 区也做好了与企业一起唱戏的准备。园区会对一些有实力的入驻企业 进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业 项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能：行政职能、服务 职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很 强的要求。例如重庆的两江国家开发区，规划多个产业一起运营，有 招商、有投资、有独资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内 形成压倒性的产业优势。 二、对产业园区不同发展阶段的模式分析。 所谓产业园区，实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空 间聚集模式，初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为，造 成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征，也成为我们定义发展 阶段特征的主要依据； 我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段： 第一个阶段，生产要素聚集 第二个阶段，产业主导特征 第三个阶段，创新突破阶段 第四个阶段，现代科技都市 三、产业园区发展（尤其是高新园区发展）的几个趋势 随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断的转 型，也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势，也是 未来产业园区规划和发展中需要注意的内容； 趋势一、从注重优惠政策向发展产业集群转变：从世界高新技术 产业发展来看，基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→ 产业集群”的发展路径演变，高新技术产业只有集群化发展，才会激 发出更大的能量。从未来高新技术园区政策走向看，优惠政策将可能 逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜（这是国外通行的做法）。 趋势二、 由加工型高新区向研发型高新区转型：由于高新技术 园区功能的特殊性，决定了高新技术园区适合打造前端性产业链（研