个人投资商铺注意事项.docx

1/1 1/1 个人投资商铺注意爭项 个人投资商铺同企业投资商铺两者区别很大，至少在十个方而需要特别注意。 注意一：土地性质目前市场上某些商铺是由原来的住宅通过居改非”变更过来的，这两 类房屋是两种完全不同的土地使用性质。 ”住宅”是专供居住的房屋商用房”（全称是商业服务用房）则是从事商业和为居民生 活服务所用的房屋，两者至少在三个方面发生变更?从土地管理角度看”居改非”已经改变了 土地用途，即把”居住用地”改变为商业用地”：从规划角度看，其内涵已被变更为《建设工 程规划许可证》中的各项规定；从房屋使用功能角度看，房屋用途具有了经营功能。 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条曾经规定：” 土地使用者需要改变 土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划 部门批准，依照本幸的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办 理登记J 可以看出，所投资的”商铺”如果原来是居住用地的话，以后会有麻烦。 注意二:规划变更要搞淸惡商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更，这 也將决定投资是否成功的重要环节。 从宏观角厦看，整个城市如果推出新一轮规划纲要的话，所投资的商铺未来肯定受到新一 轮规划的影响?竽如上海市西部地区崛起虹桥交通枢纽工程，表明整个上海同长三角将形成一 个三小时车程的”都市圏S未来这里将吸引大量人流.物流、信息流和资金流。这就使上海 市西部地区凸现商业地产投资机遇。从微观角度看，一旦所投许的商铺周边规划开建新的轨 道交通线，可以肯定该商铺有着上升的价值。 注意三：相关权益所谓商倾权益主要包括两个内容，一是房屋产权，二是其他相关权益。 前者只要有产证就可以证明，而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该 租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等，这里都会涉及到投资客的”权 益J 大家知道，二手商铺原有租客有”优先购买权”，所以投彷客在买房前一定要了解租客同 房东原来签订的协议内容。如果租客放弃”优先购买权S房东也必须出示有关书面证据。至 于原有的裝修、设备等问题，投资客也要问清楚其中的权益范围，以免买下后发生赔偿等麻烦 事情. 注意四：面积大小商铺根据地段和楼层的不同，其价值同面积大小成正比?但从个人投资 经营及自身风险角度考虑，商铺面积一般在50至100平方米为宜。 类似面积商铺有市场层面广、出租容易、经营灵活、租金较离.前期投资较小、投资风 险较低等优许，如小饮食业.服装店、便利店.咖啡店、花铺、茶吧、药店等等，面积都不 需要过大. 选择商铺面积主要注意两点，緊华闹市地段商铺因地价较鬲，投资时尽董注意滅小单个 门面面积，目标是提离商铺的单位面积价值：若是二层以上的商铺，尽量选择开放式和多通道 布局的商铺，以便让顾客方便驻足和流动。 注意五：用途结构商铺內部结构状况对个人投资客大有讲究，特别考虑投资商铺做餐饮 业时，绝不能回避这一点。 要注意许多住宅小区底楼店铺是不允许搞餐饮业的，哪怕沿街也不行。投资商铺前一定 要了解是否有厨房和卫生设施、可否做矣饮行业等?商铺内在结构和尺寸也大有讲究，譬如层 高是多少.能否加装夹层（或者送夬层）等。底层商铺层高若在5米以上，投资客可以自己 加装夹层。一层用于经营，二层用于居住或小型办公室，这是置理想的商铺了。 要注意商铺结构和模式不能零乱.户型结构合理、有效使用面积高，这类商铺一来便于 经营；二来物业公司也方便管理，商铺价值也就相应提离了。 注意六：设备装修购买商铺吋有必要关心室内的装修和设备等情况，尤其对房屋的装饰要 个人投资商铺注意爭项 有详细的约定。 一般情况下二手商铺都是经过装修的，有的还带有各种设备?双方签订买卖合同时最好另 外单独订立一个附件，即《房屋设备裝修装饰清单》。列出这些设备和装修费用等情况，誓如 是否包括在房屋总价内，折价的话可折多少等，以免日后同原房东以及周边邻居发生矛盾. 注意七：稅费品种商铺买卖需要缴纳稅费，个人投资客一定要厘清这些税费。因为，这 些费用所占房价的比例很鬲。主要有营业稅、契稅、印花稅、土地增值稅、个人所得稅等， 具体都要在协议中讲清楚.有人建议，如果是某企业出傳的商铺，有的可以釆用股权转让形式 进行投资。据说，这样可以合理规避部分稅费。 注意八：抵押贷款投资商铺时若考虑办理抵押贷款，必须了解房地产抵押贷款方面的有关 知识。 目前，银行对商铺贷款审核比较严格，炭低面积标准定为50平方米、最低总价定为40 万元、贷款成数大都为5成。而对于那些临街具有独立产权的商铺以及分割型商铺，抵押贷 款审批更为严格。因为，这些商铺可能涉及到今后规划动迁或邻居产权纠纷等难题。 商铺抵押贷款前投彷客必须到银行进行估价，所估价格通常由商业银行委托评估公司拟 定?所估价格一