小产权房屋买卖合同的效力如何.doc.docxVIP

小产权房屋买卖合同的效力如何 小产权房买卖协议无效。理由是我国土地管理法规定，农民集体所 有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。我国房地 产管理法规定，房屋的所有权和该房屋斩影范围内的土地所用权同时 转让、抵押。 近年来，小产权房市场是比较火热的，因为其在价格方面具有很 强的优势。但是在购买小产权房签订买卖合同时， 该买卖合同的效力 是怎样的呢？之所以有这样的疑问，是因为小产权房不具有国家发的 房屋、土地证书。在购买的时候是存在风险的。究竟小产权房屋买卖 合同的效力如何？我们一起来分析一下。 关于小产权房屋转让合同的效力，目前理论界和实践中大体有两 种声音，第一种是反对者，认为小产权不符合国家规定，转让合同无 效;第二种是支持者，认为国家并为规定合法建造的小产权房屋不可 以买卖，法无明文禁止即许可，故小产权房转让合同有效。 （一）支持第一种观点的理由： 持第一种观点即合同无效说的理由有三，主要来自于我国现行 《土地管理法》、《物权法》及国务院的有关政策性文件。 其一，根据《土地管理法》第 62条及其它相关条款的规定，农 村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着 严格的身份限制，即只有具备集体经济组织成员的身份， 才可以依法 取得并享有宅基地使用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。 同时，根据房地一体的原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土 地的使用权也随之一并被转让，如果允许农村房屋出售给集体经济组 织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化， 不具备宅基地 使用权资格的人反而成为了宅基地的直接使用者， 这与《土地管理法》 的规定显然是矛盾的。该法第63条明也文规定：农村集体所有的土 地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。 ” 该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制， 这 样看来，农村宅基地的所有权在集体，使用权仅限于村民，农民将房 屋卖给城市居民实质上是使用土地进行了非农建设， 该种行为被法律 所禁止，转让合同自始无效。 其二，根据《物权法》的规定，宅基地使用权属于用益物权，而 用益物权是一种不完整和受限制的所有权， 其上所盖房屋自也不具有 完整的所有权，故此，其流转条件理应受到限制，不能简单等同于其 他具备完全所有权的财产。 对于所有权不完整的财产，其转让合同的效力至少也是有待商 榷，不能径直认定其为有效。其三，国务院办公厅 1999年《关于加 强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定： 农民的住 宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住 宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产 证。 2007年12月30日《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体 建设用地法律和政策的通知》、2008年中央一号文件《中共中央国务 院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干 意见》都明确表示：城镇居民不得到农村购买宅基地、 农民住宅或 小 产权房” 无从获得土地使用证、房产证、契税证等合法手续的房产，其上 利益难以获得有效的法律保障，如果放任该类房屋自由转让，不仅会 破坏原有的房地产市场的交易秩序， 也将引发诸多的社会矛盾，不利 于社会的稳定和经济的发展。 (二)支持第二种观点的理由： 第二种观点即转让合同有效说。支持这种观点的理由也有三个，其一源自国务院有关文件及最高法院的司法解释复函精神。 1963年3 月20日中共中央《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》 第二项规定： 社员有买卖房屋的权力。房屋出卖后，宅基地的使用 权即随之转移给房主，但宅基地所有权仍归集体所有。 ”这一规定明 确了农民享有买卖房屋的权利。 房屋出卖后，宅基地的所有权仍归集体所有，但使用权随房屋所 有权的转移而归受让方享有。最高人民法院(1992)民他字第8号复函 中也明确规定， 农村房屋买卖应具备书面契约、中人证明等要件， 要求办理过户手续的地方还应依法办理该项手续。 ”这一规定肯定了 农村房屋买卖原则上不以所有权登记为生效要件， 同时也间接的肯定 了农村宅基地房屋是允许买卖的 其二，《土地管理法》第62、63条的规定，从立法本意来分析， 其禁止的仅是对宅基地使用权的单独转让，但在宅基地上的房屋所有 权发生流转的情况下，该宅基地使用权的附随转让并不禁止。 关于农 民房屋可否转让的问题，从物权的角度来说也应该是被允许的。 所谓物权，是指公民、法人依法有的直接支配特定物并对抗第三 人的财产权利。物权本质上是一种支配权，是权利人对物的直接支配， 具有对抗第三人的效力。而所有权是完全物权，包含占有、适用、收 益、处分四项权能，其中处分权是所有权的标志，也是核心权能。 既然农村房屋的所有权归属村民，那么村民对其房屋本应享有绝 对的支配权，其中当然含