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项目全程策划纲要 1、项目投资策划营销； 2、项目规划设计策划营销； 3、项目形象策划营销； 4、项目营销推广策划； 5、项目顾问、销售、代理的策划营销； 6、项目服务策划营销； 7、项目二次策划营销； 第一章 项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节， 反映了发展商选择开发项目的过程， 这个过 程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节， 这个过程操作好了， 就意味着项目成功 了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析， 并就规避开发风险进行策略 提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 一 项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 . 地理位置 . 地质地貌状况 . 土地面积及红线图 . 土地规划使用性质 . 七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 . 地块周边的建筑物 . 绿化景观 . 自然景观 . 历史人文景观 . 环境污染状况 3、地块交通条件调查 . 地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 . 项目的水、路、空交通状况 . 地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 . 购物场所 . 文化教育 . 医疗卫生 . 金融服务 . 邮政服务 . 娱乐、餐饮、运动 . 生活服务 . 娱乐休息设施 . 周边可能存在的对项目不利的干扰因素 . 历史人文区位影响 二 区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 . 国内生产总值： 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量 房地产所占比例及数量 . 房地产开发景气指数 . 国家宏观金融政策： 货币政策 利率 房地产按揭政策 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析 . 各种档次商品住宅客户分析 . 商品住宅客户购买行为分析 三 土地 SWOT（深层次）分析 1、项目地块的优势 2、项目地块的劣势 3、项目地块的机会点 4、项目地块的威胁及困难点 四 项目市场定位 1、类比竞争楼盘调研 . 类比竞争楼盘基本资料 . 项目户型结构详析 . 项目规划设计及销售资料 . 综合评判 2、项目定位 市场定位： 区域定位 主力客户群定位 功能定位 建筑风格定位 五 项目价值分析 1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 . 商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法） ： 选择可类比项目 确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重 分析可类比项目价值实现的各要素之特征 对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 . 类比可实现价值决定因素：类比土地价值 A 市政交通及直入交通的便利性的差异 B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异 教育和人文景观的差异 各种污染程度的差异 社区素质的差异 C 周边市政配套便利性的差异 项目可提升价值判断 A 建筑风格和立面的设计、材质