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学海无涯苦作舟! 学海无涯苦作舟! 第一章市场背景分析 区域状况分析 本案位于XX市XX区中心，xx区城区总规划面积 68平方公里，城区已建成面积 28 平方公里，街道、电力、供水、邮电通信光缆、移动电话、宾馆、服务等市政基础设施配套 齐全。初步形成森工、建材、矿产、电力、化工、精制茶、酿酒、饲料、水泥、机械等工业 基础；特别是以茶叶、咖啡为主的绿色产业不断扩大， 尤以生产无性系生态茶及普洱茶闻名 遐迩XX区2003年，完成区内生产总值 13.09亿元，城镇居民人均可支配收入为 7303元， 2003年民营经济共纳税 3523万元，占全区财政收入的 29.3%。 商业环境分析 XX主要的商业街道是振兴大道和五一路， 在两个街区中包括XX主要的商业项目， 包 括：XXX步行街、XX电子市场、易发电器、新知（XX）图书城、XXX超市、德克士 等在当地有一定知名度的商业项目和企业。 XX零售的商业还是以街铺、 超市、百货店为主， 没有综合性的购物商场，在这些零售商业业态中，主要是以服装、餐饮、通信类为主，大型 的超市仅有天顺一家， 而且在不在城市中心， 中小型超市主要是本地的天生祥超市和零星的 一两个超市，经营状况均较好，本地人在零售市场主要是购买一些日用消费品以及一些电器 等商品。五一步行街现已开街，总体经营状况一般，尤其是二楼经营状况不佳，因为地形、 长度、规划的问题，虽然处于主街，但人气不足；整体上XX商业发展刚刚起步，现存商业 仍然为传统的长街式商铺，城市缺乏重量级别的商业区，投资市场尚有很大空间。 三、投资环境分析 在很长一段时间，本地投资渠道单一，投资空间小，投资群体主要是以本地人为主，外 来人投资比重不大， 本地以本地公务员、 私营企业主、部分企业的中高层领导 （如中国电信、 中国移动、中国联通、电力公司等），这部分人群生活和工作较为稳定， 有一定的经济基础, 对投资的商铺主要看重价格和投资回报率， 有一定的投资意识，属于较为理性的投资者，有 自己的投资理念，购买商铺主要为出租获利。从当前XX市场上已经出现的商业销售现状来 看，整体投资市场尚未被大力的开发挖掘,投资市场体现并不活跃,所以本案的商业投资市 看，整体投资市场尚未被大力的开发挖掘, 投资市场体现并不活跃, 所以本案的商业投资市 但总体而言比例基本小场有一定的空间。选择商业物业，本地的自营投资客也占一定比例, 于纯投资客。 但总体而言比例基本小 四、本地人生活习惯 XX虽然是云南面积最大的地区， 但经济在云南省算不上发达， 主要还是以茶叶、矿产、 电力、木材为主，经济结构较为单一，XX大多数城市人口的主要收入主要来源于工资，多 数人的月收入在1000元左右；消费能力不高，XX的娱乐场所较少，因此娱乐的方式较为 单一，多数人喜欢在晚上出去， 喜欢在晚上逛街，广场上休闲或出去娱乐， 或是在晚上出去 喝点饮料、茶、酒，或是去吃点傣味烧烤。 五、地块状况分析 本项目位于XX区振兴大道中段， 地处振兴大道与月光路交汇处东南角， 东靠市电信局， 南邻市科委，北接月光路，西接XX最繁华的街道一一振兴大道。地块总占地面积： 51.75 亩，其中一期占地33.6亩，二期占地18.15亩，地块呈较为规则的四边形，目前一期地块已经 拆迁完毕，属于综合用地项目，为一块熟地。 第二章产品分析及定位 SWOT分析 1、 优势 区位：整个xx地区的中心区域，市中心，繁华中心，紧邻最繁华的振兴路，地段价值 高，商业氛围成熟； 配套：外部生活设施齐全，几大广场林立，人流大； 规模：占地大，市中心少有的大型地块， 有成就一个商圈的气势， 而足够容纳多种业态, 享有较强的规模优势； 规划：有较强较优的商业规划布局感觉，人流、车流、设施等配备完善，适宜人气的上 下左右的集中疏导，规划上优势绝对大于弱点； 核心店提早确定：超市后导，利于人流后引，电影院上三楼，利于人流上行及上圈重量 级别的奠定，商圈旺盛的格局大定。 商圈功能：多业态集合，多功能能互补，利于复合式的商业效益叠加效应。 2、 劣势 临主街面较窄，吸纳主街人气有相当难度； 商业入口导向性不强， 开口对人流的导向性不强； 必须通过后续的建筑元素修改及成型 后的导视系统引导； 入口连廊（假墙？）过于前靠，弱化了街的效果。 道路景观设计非常滞后，削弱了其效果对销售的促进作用，这一点需要尽快跟上； 南向车道到超市即止，路线设计不合理； 产品配比不合理，小户型设计在市场并没有明晰化的程度下过多， 而针对市中心稀缺的 2 — 3房市场没有供应。 当地客户基本习惯现房交易，期房市场将会面临相当程度的抗性。 3、 威胁 五一路有新竞争对手即将入市，规模也较大，如果同期操作的话，将对本案分流； 五一路步行街投入市场以后，经营状况一般，会对一部分投资市场起到