双花园住宅营销策划报告(精).pdfVIP

目 录 一、区域市场分析2 （一）供应分析2 （二）需求分析7 （三）价格分析8 （四）结论9 二、项目分析 10 （一）项目优势分析10 （二）项目劣势分析11 （三）存在的机会13 ( 四)面临的威胁 13 三、销售方案 14 （一）目前存在的问题14 （二）项目定位15 （三）客户定位15 （四）价格方案15 （五）项目建议16 （六）销售策略16 （七）现场包装20 四、宣传推广方案 25 （一）媒体选择25 （二）活动行销28 五、公司优势 30 (海量营销管理培训资料下载) 1 摘 要 我们对双花园项目周边的市场进行了调查与分析。通过我们的分析，我们认 为目前市场建筑技术含量在提高，楼体立面、户型及使用率均比较好。同时购买 房产的客户对户型的选择更加合理实用，客户对价格方面的敏感程度降低，取而 代之的是对项目综合方面的考虑。 同时，我们也对本项目进行了认真的研究与分析。通过我们的分析，我们认 为本项目在地理位置、现房发售等方面有一定的优势。同时，在户型设计、使用 率、立面、社区环境、价格体系等方面存在一定的问题。 为了更好的完成项目的销售任务，最大化保证发展商的利益，我们对项目的 营销方案进行了分析和调整，提供了初步的销售方案、现场包装方案和宣传推广 方案。 我公司具有多年的销售经验和科学的管理体系。我们在客户资源、网络资源 等方面均有很好的优势。我们本着为发展商负责、对项目负责的态度开展我们的 工作。 真诚希望能携手合作。 (海量营销管理培训资料下载) 2 一、区域市场分析 双花园小区位于东二环广渠门东北角，根据我们对市场的了解本次市场调 查所设定的调查范围东起西大望路，西至广渠门，南达劲松路，北抵铁路，共对 此区域的 11 个住宅项目进行了调查。本项目地处东二环和东三环之间，紧临繁 华的国贸商圈，周边物业销售业绩良好。随着 CBD 商圈的发展，泛 CBD 地区 的住宅市场的供应速度在2002 年急剧增加。 （一）供应分析 1、总供应量分析 该地区近十年来一直是中低档的居住类项目为主导，高档项目的市场供应很 少，但近期随着四环路的开通，CBD 商圈及其辐射区域的范围不断向外扩展， 区域商品房的供应量迅速增大。 自 1998 年来该区域内的商品房总供应量达到 194.8 万平方米左右, 已售项目 有广馨居,怡馨园,九龙花园, 东环 18，劲松嘉园。2001 年以前每年的市场供应量 不超过 10 万平米， 2002 年的市场供应量约为 50 万平米，其中规模较大的楼盘 华腾园一期推出 18 万平米左右。纵观 1998 年以来该区域的供应状况，今年本区 域的商品房进入供应高峰期，短时间内将打破供求稳定的状态。 市场已销项目表 住宅名称 总建筑面积（万平米） 怡馨园 10 广馨居 1.8 劲松嘉园 5 九龙花园 80 东环 18 12 合计： 108.8 市场在销项目表