中国房地产金融全面解读及企业融资之道.docxVIP

中国房地产金融全面解读及企业融资之道 2008博鳌房地产论坛 主题：改革三十年 大变局下中国房地产新契机 主办机构：观点地产机构 第一财经日报 搜狐网 焦点房地产网 全国工商联房地产商会 时间：6月15日上午 地点：中国海南博鳌·索菲特酒店 ▲ 以下为在本次论坛上进行的对话环节：2008中国房地产金融全面解读及企业融资之道 主持人宋娜：谢谢胡总。其实我们发现今天中国地产企业特别关注上市。大家都把上市作为自己企业的目标。但是中国地产企业上市的步伐显然不是很顺利。但从另一个层面来讲上市的最终目的是搭建一个资本平台，而，我们遇到最大的问题可能就是钱从哪里来的问题。接下来我们将有一个专题对话暨2008中国资本论坛。 永安信（北京）资产管理有限公司董事长乔志杰 清华大学经济管理学院公司金融教授、博士生导师、金融系副主任朱武祥 著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟 瑞信中国投资银行业务部董事 德意志银行董事袁浩 鑫苑（中国）置业有限公司董事长张勇 宏梦卡通CEO王敬 深圳智慧源管理咨询有限公司董事长李明俊 乔志杰：主持人刚才的开场白就给我们定了调，我和在座的大家一样，通过这样的机会我们才做到一起。大家更熟悉台上的嘉宾，大家一人一句话介绍一下自己。 李明俊：大家好，我是来自深圳智慧源管理咨询有限公司的李明俊。 王敬：我来自宏梦卡通。 张勇：我是来自鑫苑地产的张勇。 袁浩：德意志银行香港分行投融资部的袁浩。 嘉宾：大家好！我是来自瑞士银行中国投资部银行业务部的。 朱武祥：大家好，我是来自清华大学经济管理学院公司的博士生导师。 钟伟：大家好，我是来自北京师范大学金融研究中心的。 乔志杰：朱教授刚才演讲的时候我使劲想鼓掌赞成，最重要的是房地产企业未来自救的问题。毕竟走到今天，所有房地产开发商包括这次报名参加会议的人做一个简单的了解，大家的眼光是关注着金融，它最简单的前景是房地产行业缺钱，这是最根本的08年现状。但是它是由于很多变化造成的，比如市场销量的下降、市场变化趋于平稳、信贷紧缩，我们先跟嘉宾讨论这样一个话题，出现缺钱的现象。第二个问题是正常吗？还会继续下去吗？我们先就宏观上的房地产金融现状、原因、未来发展趋势谈一下。 钟伟：第一、目前房地产企业并不是缺钱，市场缺的是人气，也就是销售在急剧的下降，这两者之间形成了非常大的反差，导致了开发商面对着至少萎缩了40-50%萎缩的需求，现在不是面临缺钱的问题，而是面临缺少需求。 第二、为什么形成这样一个趋势？开发商在下半年上半年的价格的提升是一个方面的原因，另外媒体的报道也是难辞其咎的，因为铺天盖地的说房价会跌。这几个因素导致了市场的调整，这是我想说的第二点。 第三、开发商并不是没有自救的措施，但是、的时候并没有引起重视，我们仍然在讨论上市及讨论怎么做股权、私募、信托，怎么和其他的方式合作，怎么从一线到二线，怎么放大开发节奏，所有这些问题都在03、04年讨论过，事后也都被证明没有很大的意义。 第四、既然市场状况如此，开发商不妨仔细静下心来考虑，在所有土地储备当中哪些储备是最值钱的，哪些项目是比较稳定的，在项目策划中怎么使自己的项目比其他的开发商有非常明显的上涨，在供应链方面能不能比其他开发商做更好的供应链管理，因为房地产是系统集成、财富战略非常高的行业，我们怎么请一个好的财务官或设计工程师，这个可能要切合实际得多。 乔志杰：实际上房地产开发企业是一个缺钱，但行业并不是缺钱的行业，我认为资金的使用和结构产生了不合理性，导致了开发企业缺钱。与其我们拼命想一些方法找钱，不如静下来思考调整，这两个观点我是非常赞成的。接下来请朱博士谈谈。 朱武祥：企业是不是钱少？一个方面是由于国家政策、房地产开发模式极大改变，这是一个大的改变。二是外面的环境购买欲望受到了影响，包括银行的按揭，需求一旦得到抑制以后金融必然受到影响，金融是趋利避害，没有哪个是雪中送炭的，解决钱的核心还是解决市场的问题。如果要说缺钱的话哪个行业都缺钱，但一说到创业板，现在的投资公司比饭馆还多？缺钱吗？不缺，我觉得核心概念还是市场，政府要想稳定房地产市场从需求开始，钱都在那儿等着，只要一开闸，也许到明年情况就不一样了。 乔志杰：今天谈到一个很重要的话题，我为银行说句话，银行的钱不是跟着需求走的，不是因为你需要钱就给你钱，银行要谋求自身的产品发展，在这样一种状况下如果你是因为进入了困境，是因为你的钱出现问题了找银行借钱，难度是非常大的。这一块也非常重要。真的面对借钱的时候，就不要在自己已经很缺钱的时候借钱了，我坚决赞成银行只能锦上添花不能雪中送炭，我曾经做过一次讨论，我很坚定的认为钱不是完全跟需求挂钩，如果完