鼎龙总部经济园项目初步设计建议书.docVIP

鼎龙总部经济园项目初步规划建议 设计依据 1?1项目周边环境 规划地段廉疊用堆 规划地段 廉疊用堆 1. L 1区域规划 项H地块位丁?四新片区，四新地区是武汉新区的重要纽?成部分，四新地区依托 “双轴双心结构蔦“生产性服务屮心”、“居住新城”两大功能以及梅子路、四新大道两大干道，形成 “双轴双心结构蔦 ：地区是武汉新区重要的建设区域，功能上以公共服务和居住 为主。 从地块周边用地性质来看，四新地区以居住用地为主，其次是公园用地和商业用 地，本项H地块周边主要是住宅川地和商业川地。 1.1.2周边产业氛围 /项目所在地块已划入武汉经济开发区，位于原来的武汉经济技术开发区核心区、 汉阳经济技术开发区的屮间位置，拥有浓厚的产业氛围，区域认同度高。 /周边云集了众多大型企业如神龙汽车、海尔工业园、东风汽车等，并吸引了大批 屮小型企业入驻，已形成了完善的产业链，客户资源丰富。 1.1. 3周边配套 / 项目周边处于开发初期，地块周边聚集大量空地，道路系统正在修建过稈当屮, 周边配套严重不足，无法满足入驻企业对“衣食住行”的需求。 “ 项目配套主要集中在西侧的居住生活配套区，其次是沌口核心产业区，西侧是 居住生活配套区，集屮了金桥太了湖一号、嘎纳印象等众多住宅楼盘和配套资 源。 1. 1. 4周边交通 / 项目位于两条城市主干道屮环线与江城大道交汇处，屮环线是城市主干道，可 快速到达汉口及汉阳，交通十分便利。 / 目前项H周边多为空地，芳草二路延长线正在修建过稈当屮。项bl虽然交通便 利，但目前地块周边无公交系统，无法满足员工上下班的问题。 注：项目周边道路及交通情况请参照下图示意 金地住宅项目绿化带三环线拟建总部经济 区（占地面积:700亩）经开地块 金地住宅项目 绿化带 三环线 拟建总部经济 区 （占地面积:700亩） 经开地块 绿化带 （商业地 拦块（占地面积240 亩） 东风本田IJ 芳茸二路延长线 项目地块周边道路示意图 1.1.5周边竞争项目 如上图，紧邻项li的为经开地块，项li地块西侧为拟建的总部园区，其屮经开地块 物业类型为产业园区，与本项日物业类型相同，为政府负责开发的产业园项1=1。 1.1.6项目地块现状 / 地块紧邻三环线高架桥和江城大道，拥有良好的展示面，但同时也面临噪音较 大的问题。 / 地块与江城大道屮间有一块商业地块，隔断了项目与江城大道的联系。 / 地块形成呈矩形，地块方正平整，便于规划。 1. 2项目经济技术指标及规划条件 1.2.1项目经济技术指标 / 占地面积：193亩（约128700M2） / 容积率：2. 0-2. 4 （设计院可灵活选择） / 绿化率：M35% 1.2.2项目规划条件 / 地块北侧规划为30米宽绿化景观用地，不得布置建筑物 / 以多层建筑为主，沿西侧城市规划道路可布置高层建筑，层数不超过18层 / 东北角可布置高层建筑，高度不超过100米 1?3项目定位 项目定位关键词: 低密度、生态型、花园式总部经济园区 低密度、生态型、花园式总部经济园区 /建筑规划商务色彩浓厚，设计时尚现代、建筑节能环保 物业功能集办公研发、中小企业孵化器、商业配套、产品展示、商务交流、 配套公寓于一体 项目与开发区现有园区形成差异化，在档次和形象上走高档次路线。满足开 发区未来产业升级的需要 1.3.1客户定位 根据日标客户访谈情况、沌口本地产业园区领导专访和行业人士访谈，初步判定目 标客户情况如下： / 客户需求分类：第一类客户可能为开发区内大中型企业，其总部或研发、市场等部 门有独立办公的需求。此外，市内、省内及全国性大型企业，也有在武汉设立区域总 部的需求。他们一般对办公面积需求相对较大，对物业类世的档次要求较高、需要相对独立的空间（较青睐独栋办公）； / 第二类客户多为开发区或市内中小企业，要求户型面积较小、分割组合灵活，总价 较低； /第三类客户可能为办公、研发兼带精细加工、轻工生产或放置实验设备的企业，其 对建筑的承重、层高、柱距通常要求较高，通常需求低楼层。 / 客户行业可能分布较广：汽车及汽车零部件、电了电器、食品饮料、生物医药、文 化创意、软件开发等，另包括其他各类型企业总部。 / 客户购买目的：估计H用型客户占主导，投资型客户为辅助 /根据前期客八访谈情况，木地客户购买产业园的主要原因是企业扩大经营规划导 致原有办公面积不够，其次是通过购买想拥有臼已的物业。有部分客户虽然拥有 自已的办公研发和厂房，但由于办公研发与厂房联系在一起容易受到厂房的干扰, 想将办公研发部门独立出来；其次原有办公室环境较丼，将办公研发部分独立出 来有利于公司形象的提高。 二、设计原则 2.1差异化原则 Lm木项目为武汉经济技术开发区第一个总部经济园项目，项目在物业功能、档次、项 Lm 目形象、建筑规