土地财政、城镇化与房地产发展——基于地方政府行为视角的实证研究.pdf

摘要 摘要 近年来，房地产行业对于中国经济发展做出了巨大贡献，但同时持续走高的 房价也给社会带来了严重影响，这些负面效应坚定了中央政府调控房地产市场的 决心，为了有效地调控房地产发展，我们有必要探究房地产发展背后的推动力， 传统的理论研究表明土地财政规模与地区间城镇化水平存在影响关系，并且土地 财政收入与城镇化发展水平是房地产市场发展的重要影响因素，所以本文综合了 这两个方面来考量房地产发展，显然，地方政府的行为视角是一个很好的切入点。 因此，本文试着从政府行为视角解决两个问题：第一，地方土地财政收入对于房 地产发展的影响关系；第二，地区城镇化水平对于房地产发展的影响关系。本文 在实证部分也使用了联立方程模型将三者置于同一框架里分析，利用2007-2017 年中国30个省、自治区和直辖市 （除港澳台、西藏）的面板数据来探究三者之 间的关系，从而希望能够得出能够促进房地产市场更好发展的结论和政策建议。 本文首先通过文献分析，梳理出当前大多数学者对于土地财政、城镇化与房 地产发展的概念界定及理论认识，并得出大多数学者都认同的观点：地区土地财 政收入与城镇化的发展水平是影响房地产市场的重要因素，并且在短期内都能促 进房地产市场的发展。但是这些学者大多数都是从供需角度出发来研究房地产市 场发展，随着国内研究的深入，学者开始从城镇化发展和土地供应价格等角度来 研究房地产发展，在此基础上，本文试图从决定房地产发展的政府行为视角出发， 试探究在政府行为视角下，探究这两个变量是如何影响房地产发展的。接着本文 介绍了土地财政、城镇化以及房地产发展的概念和发展现状，并分析我国目前这 几个主体的发展情况，为后文理论分析部分做铺垫。 本文的第三章理论部分，先界定了政府行为的概念，并分析出地方政府可能 对房地产发展的产生影响的两个行为：收入行为和投资行为。根据这两大行为关 系提出三个行为主体之间的作用机理。从收入行为我们可以得出，地方政府土地 财政收入对于该地区房地产发展有显著的正向影响。从投资行为可以得出，地区 土地财政收入与城镇化水平相互影响。于是在此基础上，我们再分析了城镇化与 房地产发展之间的关系，得出城镇化对房地产发展有正向影响。因此，我们总结 出，地区土地财政和城镇化发展水平都促进房地产发展，并且地区间土地财政与 城镇化发展水平之间有相互促进作用。 I 摘要 本文的第四章实证部分，就对理论分析得出的结论进行实证研究。利用省级 面板数据，构建了土地财政、城镇化与房地产发展的联立方程模型，得出实证结 论：在 1% 的显著性水平下，土地财政收入和城镇化水平均对房地产发展具有 正向影响；在1%的显著性水平下，土地财政收入与城镇化水平相互促进；三个 主体之间的影响关系存在着地区性差异，并且土地财政收入对于房价的推动作用 从东至西依次递增，城镇化水平对于房价的推动作用从东至西依次递减。 在第五章的研究结论与政策建议部分，分析了文章提出来的理论分析结论与 实证结果，得出本文的研究结论：从政府行为视角出发，土地财政和城镇化对房 地产发展有着正向影响，并且土地财政与城镇化之间也存在着相互影响关系。并 且存在地区差异性，因此，中央政府根据地区来实施政策，并且制定政策时充分 考虑地方政府行为，完善政策中的激励和监督作用，从而推进房地产行业持续健 康发展。 关键词：土地财政 ；城镇化 ； 房地产发展；地方政府行为 II 目录 目录 第一章 绪论1 第一节 研究背景与意义1 一、研究背景1 二、研究意义2 第二节 文献综述2 一、国内研究现状3 二、国外研究现状5 三、文献小结6 第三节 研究内容与方