万科地产深圳某项目初步市场调查报告(doc21页).docx

万科地产深圳某项目初步市场 调查报告（doc 21页） 万科地产深圳沙嘴项目初步市场调查报 目录 一、 深圳房地产总体市场状况分析 二、 项目所在区域市场状况 三、 本项目主要可比性物业分析 四、 深圳客户群体置业需求分析 五、 项目分析 、深圳房地产总体市场状况分析 1.总体市场状况分析 1. 从目前深圳楼市销售热点上看， 深圳楼市的主要热销盘区 集中在福田中心区及周边辐射地段，如皇岗、梅林等新推出 的楼盘为人们置业的首选，其次是沿滨河大道走廊的海岸住 宅，也是买家考虑的主要对象，相对罗湖区住宅销售仍显清 淡。从户型销售情况来看，旺销的单位仍属中等户型，即二 房二厅、三房二厅两种户型为主，面积介于 70 - 120平方米 之间。购买这类房型者多为白领阶层， 其目的也主要是自住。 另一方面，住宅的绿化环境、 配套设施也越来越为人们观注， 这也表明现代人的消费意识也在不断的提高。由于近年来政 策和市场对房地产业的双重调整作用， 使得深圳房地产开发日 趋规范和理性，重功能、重管理、重环境的思想得到充分体现。 深圳城市中心西移使福田中心区及周边区成为市房地产发展 最快的地方，今年以来一直保持着旺销市头 2、 2、 深圳楼市热点分析 1) 2000年深圳市因城市建设加快也带旺了楼市的发展，楼市 热点从城市规划上主要集中在三大区域。 ★中心区 此区域为跨世纪的焦点，大规模启动实质性施工的福田 中心区将成为深圳各片区的领头羊，中国海外、和记黄 埔、深业等大地产商将在区域直接交锋，中心区房地产 市场有其独一无二的黄金地理位置，市场定位也处于全 市的顶尖位置，其面对的客户群将是金字塔的顶端，即 香港及海外客户。 ,南山滨海区 随99年滨海大道的开通，南山已不是可望不可及的遥远 地方，拥有无敌海景资源正以其环境优美、文化素质高 为优势，悄然成为新的热点，引起各在发展商竞相逐鹿, 如卓越集团发展40多万平方米建筑面积的蔚蓝海岸，半 岛地产发展的全国示范小区鸿瑞花园及振业发展的星海 名城等。 ★二线关口大型居住小区 从住房郊居化的角度来讲，此类小区有一定优势，但因 为市中心区还有大量土地可供开发，并且深圳郊区引以 自豪的环境优势也因交通的不便，郊区工厂众多，农民 房林立等不利因素变得吸引力不足，剩下的最突出的优 势在于价格便宜及可迁户入深圳。 3、 热销楼盘具有以下特点: 「中小户型是市场的主流 随着白领阶层和准白领阶层的逐渐成长，深圳特区的中等收入阶层经济实力不断壮大，其置业安居的欲望 也越来越强烈。受自身经济基础的限制，他们乐意购 买总价较低的中小户型。 「经济实用房大行其道 地理位置、小区环境对楼盘的销售影响很大交通方便、环境优雅、景观优美、配套齐全的楼盘 比较易销，如：名仕阁、百仕达花园、嘉汇新城、国都 高尔夫花、东方玫瑰花金地翠园、皇御苑等楼盘。 高尔夫花 、东方玫瑰花 金地翠园 、皇御苑等楼盘。 分析总结 总体来讲，在目前较好的经济形势下，亦有诸多利好因 素的影响，有利于促进当前房地产市场进一步的发展，在新的 一年里房地产业有可能成为国民经济中增长较快的行业。但由 于深圳房地产市场供过于求的矛盾日益严重，预计近两年房地 产市场竞争会更加激烈，惟有更专业、更成熟的发展商才能生 存与发展。 五、项目所在区域市场状况 沙嘴-新洲南片区概况 沙嘴-新洲南片区位于深圳福田中心区南部， 东起新洲路， 西至广深高速竹子林段， 北起深南大道，南至深圳湾红树林自 然保护区。片区内主要用地性质为旧村用地、工业用地、居住 用地、商业用地、市政用地及道路用地等。 沙嘴-新洲南片区凭借其独特的自然环境及紧贴中心区的 优势，在近几年的房地产市场中取得了较快的发展。自 1997 年后公开发售的商品房项目有近 30个，在建及待建项目也为 数不少。 区域市场发展状况 沙嘴-新洲南片区傍深圳湾红树林自然保护区， 空气清新， 自然环境优势明显。且滨海大道、滨河大道、新洲路、香蜜湖 路及福荣路等多条干道连接罗湖、 南山两区，使之与外界的联 系极为便利与顺畅。因此目前沙嘴 -新洲南片区房地产开发以 中高档住宅为主，更兼有海景物业。大多数物业的市场定位与 相临的皇岗片区的物业有着非常密切的关联。 97、98年的住 宅开发以欧陆风格为主，如嘉洲豪园、金地海景花园、益田花 园一期、天泽花园等物业； 98年以后则出现了以多种题材风 格并存的局面，如好景豪园、锦河苑、福昌苑、金地翠园、星 河明居、阳光四季、国都高尔夫、金海湾花园等，开发量增加， 物业质素亦有进一步的提高。 随着西部通道、滨海大道的开通，沙嘴 -新洲南片区片区 内大部分用地已被陆续开发或占用， 待开发土地主要集中在本 区西、南部，随着西部发展战略的逐步实施和本区内各项配套 设施的完善，这些区域将成为各大发展商逐鹿本区房