上海财富中心可研报告建议书.doc

tl海?普陀区XX财富中心 可行性研究报告 -OO七年四月 TOC \o 1-5 \h \z HYPERLINK SOHO公寓式办公5A甲级写字楼 北岸?长风29刀 北岸?长风 29刀｛一期2.6万办公｝ 写字楼 购物中心 休闲娱乐五星级酒店酒店式公寓 受到普陀区大力发展商贸的影响，其为市屮心新建办公项FI体量最多的行政 区之一，H前市场竞品主要集屮在真北路沿线及长风生态商务区。 特征1:均为大型商办综合项目 如上图所示，Fl前本项Fl竞品个案屮，除「创邑?金沙谷」为小型创业园区 外，其余项H均为10万nf以上大型综合项打，其物业形态均十分齐全，且较为 类似，包含有甲级写字楼、酒店式公寓、五星级酒店、创业办公等。 该情况主耍是受到土地规模限制所致，而本项目办公面积也达到18万就, 建筑单类型物业风险较大，因此建议采取混合物业形态。 特征2：写字楼类型雷同，竞争压力大 区域内写字楼均以甲级或准甲级写字楼标准建设，建筑品质并菲各项H的竞 争点。H前总部基地型写字楼群和小而积写字楼为市场主力供应的两类物业，也 是上述竞詁的两个主要物业类型。总部基地型项ri由于某些项ri地理位置缺陷， 概念过于夸大，其实际需求受到质疑。小面积写字楼在市场丄销售情况较好，但 h前市场供应过大。 3. 3项目办公客户方向 ＞据屮房指数显示，去年第三季度上海甲级办公楼平均租金已达1.03美元 /平方米/天,同比上涨了 11.96%,创下了上海自1999年以来的新高。而 随着上海甲级办公楼市场租金压力持续增大，企业外迁动力正在不断增 强，传统CBD外|韦|的准CBD区域逐渐成为投资商和大型企业共同关注 的热点。 ＞据统计数据显示，普陀区07年一季度引进内资企业恥7户，注册资金 17.28亿元。其中服务业375户、物流业37户,注册资金1000万元以 上的企业20户，其＞|? 5000万元以上的4户，引进企业规模和质量在不 断提高。 ＞上海陆上货运交易屮心4月26日在西北物流园区内正式开工建设，其 将通过整合城市现有的货运服务资源，形成上海市内货运巴士的城市终 端网络，服务于长三角和全国。 综上三点，本项H应充分利用紧靠屮环线、沪宁高速公路的地理优势，以市 区传统CBD区域外迁的大屮型企业、外省市（主要为长三角）大屮型服务业企 业和物流企业为主要客户H标。 另外，据调查，长寿路、屮山北路区域办公楼主要以老式乙级办公楼为主， 其入驻企业行业分布范围较广，包括纺织、贸易、电子、化工、咨询服务业等多 个行业，企业多为国内小型企业或大型企业代表处，办公场地较小。屮山北路作 为物贸一条街，更是聚集了大量的贸易类公司。 所属区域 物业名称 入驻金业特点 入驻率 屮山北路 联合大厦 各地办事处、纺织公司 95% 物贸大厦 金属贸易、期货公司 100% 新建业中心 电脑、电器、家具贸易等小型企业 60% 万T大厦 贸易、进出口公司 90% 小星经贸大厦 贸易、科技、电子等私营小公司 85% 中期大厦 贸易、进出口、医药科技、成套设备 85% 华源世界广场 华源药房、华源集团内部各部门 70% 振源大厦 服饰、塑胶、电子、精细化工等金业 85% 长寿路 恒达广场 房产开发、数码科技、投资、机械 98% 沙田大厦 房产、投资、贸易、家具 95% 世纪商务广场 律师行、投资公司、银行、机械设备业 95% 屮环商务大厦 屮环集团、广告、装潢公司 100% 木项H在产品上较这些老式办公楼具有一定优势，部分成长阶段的屮小企业 随着公司的发展，将会产生岀置业或是改善办公环境的需求，加上普陀区每年有 近2000家新开私营企业，因此本项H应以普陀区内有改善型需求的屮小企业和 新开私营企业为次要客户F1标。 3?3项目办公类型定位建议 根据客户H标定位，建议将本项H办公部分拆封为两部分： ＞高端定位：满足大中企业需求的准甲级办公楼（对外宣传甲级） ＞中低端定位：满足中小企业商务、新开私营企业商住的公寓式办公楼 建议面积配比为： ＞甲级办公楼：io万研（双塔） ＞公寓式办公：4万itf （2栋） 木项H办公部分剩余4万nf,结合周边项亓情况，以及本项FT商务休闲的定 位H标，建议引进1幢星级酒店，与甲级办公、公寓式办公、商业购物共同组成 集商务、居住、休闲为一体的高档综合商务休闲屮心。 不过由于本项H体量较人，周边商务环境尚未成熟，酒店经营所需吋间较长, 建议先启动办公楼部分，待商务环境成熟，外省市商务人流增多后，再行启动酒 店项冃。 3?4项目办公开工时序建议 口前项FI周边已开盘项FI有4个，办公总体量达35万nf,后续规划量更是 达到300万nf,因此建议木项戸办公部分首先启动丄市，尽早抢占市场。 另真如地区长江实业地块预计于08年屮旬启动，项H总建面72万平方米 （14.4