上海地铁商业的发展趋势及开发政策建议.doc

上海地铁商业的发展趋势及开发政策建议 ??????? MMC 在寸土寸金的大都市里,地铁已经成为占用土地和空间最少、运输能量最大、 运行速度最快、环境污染最小、乘客最安全舒适的理想交通方式，因此越来越被 国际大都市所选用。30多年来屮国的地铁建设取得了卓越的成绩，在缓解城市 - 交通用茹 面发挥 了 巨 大?的?作?用。“十- _五??卮期，为应对金融凤暴■厂护 大内需厂…“?”?“““ 屮履设规模施铁建询I发展鉴雨E随施铁 一~ 发展起来的地铁商业以人流量大、涵盖面广、购买力较强的三大特点使其未来前 景被投资者普遍看好，未来蕴含着巨大的发展潜力。 一、上海地铁商业现状及存在问题 t MMMMMBMMMB XMKMAMMa ?????? t 」［、上海地铁发展速度最快，地铁两业发展潜力巨大一 与国外发达城市相比，我国地铁建设起步较晚，但发展速度却是最快的，n前上海、北京地铁运营里程数均进入了世界前十行列，其屮上海市只有15年的发展历程，就己经成为世界地铁运营里程排名第二，可见发展速度之快。 表1:全球地铁运营里程十大城市排行榜(截止2010年6月) 3 j 纽约 j 370 1 26 ； 501 I 1904 年 10 月 27 口 4 ?东京? 320 r i ■ — ■ ■ 13 ? 285 1 1927 年 12 月 30 口 5 :北京： 300 1 8 | 123 —1 1 1969年10月1日 6 ;莫斯科； 292.2 ■ ■ ■ ■ 12 ; 176 1 ~ 1 ■ 1935年5月15日 _ :肖逝:_286.9 ?彳徳里! 284 266 i 1974 年 8 月 5 口 1 280 ? 1919 年 10 月 17 口 排序，城市，里程数(km)，线路条-站数- 运行时间 ? 1 1 1 1 1 1 i；???伦敦 ! ^39 r 12~ 275_ ! 186歹年T力 10 日 ??龙■丁…上海 41俨3斗?1丁严￡二06厂1 1 1 1 1 1 13 9 一. 巴黎 .213/5- . 16 ； ■ - ：^4 . 1900 年7月 19 U ro 个墨西哥城 ? 201. 5 ~ n ? T75- ? 1969 年 9 月 4 口 ?总计? 3127. 1 ? 132 ? 2697 ? 综观国际大都市，伦敦地铁营运线路总长居世界首位，日客运量达到2000 万人次，地铁商铺年营业总收入H前已超过120亿美元；东京地铁仅便利店的年 销售额Fl前就要接近370亿H元，整个地铁商铺的年销售总额近1000亿FI元; 而其他城市的地铁上盖商业，其平均租赁价格要高于同片区、同等类型物业30% 以上，国內城市如北京、广州:”上海的一些搂盘肉为地铁的开通7价值数倍地增 ? ?- ??一 ?? ?? ?—liWK ?-??? ?? ?? ? …-?— ?? ? 长，地铁所蕴含的商业价值都是令开发商、投资者最向往的。 2、地下空间民事权属的立法欠缺，制约了地铁商业的发展 由于我国没有制定《民法典物权编》，使地下空间开发利用的民事基础权利 没有得到法律（这里仅仅是指全国人人的立法）的确认。民事基本法的缺乏导致 公共地下空间开发利用者无法取得相关的产权，由此引发一系列问题。无法获取 地屯宗间投资?工稈的权属证明?, ?因此投资洛不能以此向银伍抵押贷款?、.兀法述行 相关的转让（租赁限制较少），致使地下空间开发利用绝大多数只能由政府进行, 民间投资者相对较少，即使由于市场需求旺盛的原因，能够进行投资，由于融资、 税收、地铁沿线捆绑开发等制度缺乏，相关权益保障仍然欠缺。对于地下空间民 事立法权属于全国人大，上海市地方法规及规章无权规定。 3、地铁站点商业开发率低，地铁商业价值没有充分挖掘 … J瞅士海已开通的斑铁运营情况看，r条地铁线站^数匸般在个站点左希 但真正有地铁商业的站点不多，地铁的开通可能只实现了其运输的功能，其潜在 的商业价值却没有得到充分的挖掘。 比较一些城市地铁商业发展，多集屮在城市原有的商圈内，商圈带动地铁商 业共同繁荣，地铁拉动沿线商业发展的作用还没有充分显现，地铁带动城市商业 发展形成新商圈的不多尸 表2：典型城市地铁线设有地铁商业站点所占百分比 地铁线 总站点数 有地铁商业站点数 有地铁商业站点所在百分比 南京地铁1号线 16 4 25.0% 上海地铁1号线 28 10 35.7% 上海地铁2号线 17 7 41.2% 濟圳1吃线- ?dMBEE 丄° ?“??* 8 . 50.0% 缶 4、地铁商业大多为大众化的消费和服务类的低档商业 地铁商业依附于地铁所带来人流的特点，决定了其商业的定位是大众化、菲 高档、时尚化。这是地铁所带来的人流特点决定的，它不是高档的，买高档奢侈