城更新及旧改模式分析.ppt

“细则” - 成片拆迁改造的类型及审批程序 旧改模式探讨 1. 政策前提 2. 咬文嚼字 3. 机会分析 ? 边角地、夹心地、插花地的处理 （符合规划，累计面积不超过改造项目的 10% ） ? 国有建设用地 --- 协议出让 ? 集体农用地 --- 农转非 / 土地征收 （逐级上报至省政府；占补平衡由市政府协调） ? 集体建设用地 --- 纳入需完善征收手续的“三旧”改造方案一并上报 （涉 及土地征收的可免于举行听证、办理社保审核和安排预留地；涉及林地依法申办） ? 涉及收回或收购土地 （国有土地） 的，原则上以 货币方式补偿 ? 改造过程中涉及到农用地增、减情况，由市国土资源局安排专用周转指标 ? 经批准自行改造的“三旧”改造项目，未竣工验收前不得转让 （包括股东变更） 确实无法完成的，由政府按改造前土地用途的基准地价收回建设用地使用权 ? 经批准同意开展单元规划编制工作的片区， 改造方案 与 经批准的单元规划 有 矛盾的，必须按照经批准的单元规划进行调整修改，报市“三旧”改造领导小 组办公室批准后实施 ? “三旧”改造具体项目报建时，与经市“三旧”改造领导小组批准实施的单元 规划一致的，可不再报市城建工作领导小组审批 “细则” - 单宗项目的类型及审批程序 旧改模式探讨 1. 政策前提 2. 咬文嚼字 3. 机会分析 ? 单宗项目改造： 是指以宗地为单位，土地使用权人申请对已建的项目进行功 能改变或拆建改造等的城市建设活动，已批建设用地申请明细产权和超占土 地完善手续可参照办理 单宗项目改造 已批建设用地 改经营性用途 单宗项目拆建 改造 转型企业明晰 土地权属 超占土地完善 手续 集 体 + 非 住 宅 国 有 + 出 让 国 有 + 划 拨 自 有 转 让 集 体 + 自 用 \ 非 自 用 国 有 + 出 让 国 有 + 划 拨 “细则” - 单宗项目改造 - 已批建设用地改为经营性用途 旧改模式探讨 1. 政策前提 2. 咬文嚼字 3. 机会分析 ? 一、已批建设用地改为经营性用途： ? 适用范围： 本细则实行 之前 ，未经批准将原批准使用的非经营性建设 用地实际用作经营性用途 （以工商登记为准） ，在符合控制性详细规划的 前提下，可按本章规定办理 ? 特别提醒： 本细则实行 之后 ，申请将原批准使用的非经营性建设用地 改为经营性用途，在符合“三旧”改造单元规划、控制性详细规划的前 提下，按本细则 “成片拆迁改造的类型及审批程序” 规定办理 集体土地 + 非住宅 国有 + 出让 国有 + 划拨 类型 1 类型 2 类型 3 非自用 + 已流转 非自用 自用 转让 使用权人不变 无需补交地价款 按省府令 100 号集体土地“招拍挂” 协议出让，补缴土地出让金 协议出让，补缴土地出让金 （附件 1 ） 协议出让，补缴土地出让金 （附件 2 ） “招拍挂”， 市场价 补缴土地出让 金 建议部分参与 “细则” - 单宗项目改造 - 已批建设用地改为经营性用途 旧改模式探讨 1. 政策前提 2. 咬文嚼字 3. 机会分析 ? 具体流程： ? 第一步： 申请人 向镇街领导小组办公室 申请，镇街领导小组办公室 报市领导小组办公室 （设在市国土资源局） 审定 ? 第二步： 市领导小组办公室 函告方式 向市规划、国土、建设、小房等 职能部门意见， 15 个工作日内 反馈意见 ? 第三步： 市领导小组办公室综合意见 同意申请 转镇街领导小组办公室 ? 第四步： 申请人 持市领导小组办公室审核意见 接受市国土资源局、市 城市管理综合执法局处理，市城建规划局办理《建设用地规划批准书》 属地镇街规划建设办出具《工程质量监督情况说明》 / 市建设局出具房 屋安全鉴定报告《备案凭证》 公安消防部门出具合格证明文件 ? 第五步： 申请人 向国土资源局 申请 1 、 无须入市交易的，凭规划、建设、消防等部门出具的意见，申请改 变土地用途，报市政府审批，补交土地出让金 2 、 按规定必须入市交易的，凭规划、建设、消防等部门出具的意见， 进入土地有形市场公开交易，按市场价补缴土地出让金 “细则” - 单宗项目改造 – 单宗项目拆建改造 旧改模式探讨 1. 政策前提 2. 咬文嚼字 3. 机会分析